Beruházások építési fejlesztők - az egyének buktatókat és kockázatait
Van saját otthonukban - az álom a legtöbb fiatal családok, különösen azok élnek a nagyvárosokban. Ezért az építési üzlet bátran megy keresztül minden válság. Ugyanakkor, a vágy, hogy többet keresnek, a lehető legkevesebb erőforrást és keletkeznek minimális költségekkel terhelése nélkül magát szükségtelen kötelezettségek - tartósan cél minden fejlesztő.
Jelenleg a leggyakoribb befektetési rendszerek az építőiparban a következők:
• Következtetés eladásra tulajdonjogok közötti megállapodás a fejlesztő és a befektető, amelyben a beruházó fizeti a pénzt, és a fejlesztő átadja a tulajdon jogok - kifogás joga, amelyet épül a jövőben. Mivel abban az időben a szerződés megkötése, az ingatlan még nem létezik, a tulajdonjogilag fejlesztő nem tudja átadni, és mert továbbítja csak a „tulajdonjog” a következő objektumot.
• Vásárlás kamatmentes ház kötvények. Kötvénykibocsátást - értékpapír igazoló bevezetése befektető alapok, és megerősíti elkötelezettségét, hogy a fejlesztő a jövőben át az ingatlan. Ugyanakkor, a sajátos, hogy így az ilyen biztonsági csak olyan jogi személy végez értékpapír-műveleteket, amelynek jelenlétét ezekben a vonatkozásokban egy bizonyos módon biztosítja a vállalt kötelezettségek teljesítésének a fejlesztő.
• Befektetés az Alap építési finanszírozás (CFF). Építés finanszírozásának alapok pénzügyi intézmények, elsősorban a bankok, amelyek a befektető köt szerződést közvetlenül, és hogy viszont biztosítja a legfrissebb visszatérítés lemondás esetén a szerződés vagy a képtelenség, hogy töltse ki az építkezést.
Ugyanakkor, mindhárom esetben a kötelező fél E kötelezettségek építő - építés (ingatlanfejlesztés), a vállalat, amelynek fő tevékenysége a végrehajtását az építkezést.
Azonban nem is olyan régen, cégünk foglalkozik az ügyfél tanácsot kér a szerződő kockázatokat a fejlesztő - a természetes személy. Egy hasonló kérelmet érdeklődést, mert a fejlesztők, akik a magánszemélyek, akik már hallottak elég furcsa. Azonban, miután az ügy vizsgálatát, szükségesnek tartjuk, hogy hozzák nyilvánosságra a probléma, mint hozzáértő fejlesztők ebben az esetben úgy lett kialakítva, egy ilyen rendszert, ahol a kapcsolat a beruházó és a fejlesztő nem létezik, nem hogy bármely harmadik fél, amely garantálja pénzügyi érdekeit a befektető, és még csak nem is közvetlenül építőipari cég, amely felelős a haladás az építés.
Úgy néz ki, a következő séma. Természetes személy, aki a „fejlesztő”, vásárolni földet abból a célból, építési állítólag „magának” egy többszintes épület. Ez egy egyedi függetlenül arra a következtetésre jut, építési beruházásra, cégekkel, hogy végezzen az ilyen konstrukció. A jövőben egy természetes személy - az építtető elkészíti a tulajdoni összes lakások az új épületek, amelyet azután az értékesítési szerződések értékesítik a befektetők.
Ugyanakkor, mint általában, a pénzátutalás egy lakás befektető zajlik hosszú megkötése előtt az adásvételi szerződés, az aláírási előtti „megállapodás”. A megállapodás értelmében a, az egyén - a jövő eladó vállalja, hogy egy bizonyos idő, hogy megkötik a fő adásvételi szerződés (és ebből következően építeni, üzembe, és regisztrálja a tulajdonjogát a tárgy), és az egyes - a jövő vevő elküldi aláírásának időpontjában a többség (és néha 100%) az alapok lakásban.
Ez a rendszer okoz túl sok kérdés, hogy jelentős kockázatot a befektetők számára. Néhány ezek a kockázatok, fogunk összpontosítani.
Először is, a legjelentősebb kockázat az, hogy a befektető transzferek pénzt előszerződés, mint már említettük, jól, mielőtt elindul a saját otthonukban. Szerint a Ptk Ukrajna szerint az előzetes megállapodás szerint a felek megállapodnak abban, hogy az érintett időszakban, és bizonyos feltételek mellett megkötni az alapszerződést. Ugyanakkor, meghibásodás esetén az előzetes szerződés feltételeit, és elkerüljük az egyik fél, hogy írja alá a fő kötelezettséget, a másik fél nem követeli meg a szerződéskötést, mivel az ellentétes lenne a szabad akarat a felek, mint egy kötelező eleme a szerződést. Minden, ami megkövetelheti a felek, amely annak elkerülése - a visszatérése alapok és károk. Ebben az esetben is, ha az „áldozat” oldalon, és bizonyítani tudja, kár az ilyen szerződésszegés által okozott, hogy pénzt szedjen egyedi gyakorolni feladat irreális, mert az esetek túlnyomó többségében, amikor a kizárás olyan természetes személy - az adós a „nulla” : nélkül vagyon és készpénz. Így abban az esetben, lehetetlensége a befejezés, talán oka annak, hogy nem függ a fejlesztő, hogy visszatérjen a befektető pénzt nem valószínű.
A második dolog, amit szeretnék is figyelni, kívül esik a jog területén, de a beruházó nagy jelentősége van. A belépő előzetes megállapodást kötött a természetes személy, a befektető válik információs vágva „az építési folyamatot. A beruházó nem tudja, ki az a cég, vállalkozó az építési, milyen stádiumban van az építkezés, hogyan kell elkészíteni dokumentumok, stb Természetesen a befektető jogosult kérni az eladótól a jövő tekintetében mindezeket a kérdéseket, azonban, és a következő eladó a jogot, hogy válaszolni rájuk.
Ezen túlmenően, a furcsa néz megszerzésének lehetőségéről az egyedi engedélyt a házak építésére, amely több mint 300 ember (és V. nehézségi fokú építési). Ebben a tekintetben a legtöbb fejlesztő - az egyének építeni kis (4-5 emeletes) ház, elindítani az építési ami elég ahhoz, hogy nyújtson be egy nyilatkozatot az elején az építési munka, amely arhstroykontrolya testület ellenőrzi, csak a teljesség adatok esetében a helyességét a töltés, nem utasíthatja regisztrálni - és ennek megfelelően, és nem tudja megakadályozni az épület egyedi apartman „magának.”
Az is átlátszatlan marad, és a módot, ahogyan az önkormányzat, hogy megváltoztatja az általános terv a közigazgatási-területi egység építésére egy lakóépület egyén által. Természetesen a korlátozásokat, aki megteszi a megfelelő javaslatokat, és elvégzi az építési jogszabályok azonban nem, így hatóság egyedi építeni egy hatalmas házat a saját érdekeit, sőt, nagyon furcsa.
Ha mindegy, annak ellenére, hogy a fent leírt, akkor is érdemes beruházni ilyen ház, tudatában kell lenniük, hogy az ár négyzetméterenként, és nem fér el a végén, amit már azt a fejlesztő. A tanúsító közjegyző által előzetes és a fő szerződéseket, és mivel ezek az egyének között, azok közokiratba van szükség, a felek megállapodás alapján költségeinek megosztására az állami díj közjegyzői okirat - az összeg 1% -os összeg a szerződés, és gyűjteni Nyugdíjpénztár - szintén az összeg 1% -át a szerződést. Ebben az esetben, ha ez utóbbi díj fizetendő csak a következtetést a alapszerződést, az állam kerül kifizetésre kétszer. Mivel a vágy, a fejlesztők számára, hogy minimálisra csökkentsék a költségeket, ezek a kifizetések valószínűleg csökkenni a vállán a befektető. Ezen kívül biztosítja ezeket a szerződéseket a magán közjegyzők (aki az esetek többségében a „zseb” a fejlesztők) a vállán a befektető is megy költségeit, a szolgáltatások egy közjegyző, ami változhat a régióban 1-2% -a vételár.
Ezen kívül szerint az adótörvény Ukrajna, a tranzakció adásvételi ingatlan ebben az esetben az eladó köteles fizetni adót 5% a szerződéses ár. A fejlesztő, ami ebben a kapcsolatban áll az eladónak, nem is akarnak fizetni kötelezettségeit az állam, minden bizonnyal kérjük a befektető, hogy kompenzálja a költségek az adót. Így az átlagos lakás ára emelkedik 9-10% -át jelentette ki.
Ha ez nem ijedt befektetők, ez ad néhány tippet a szerződések aláírása ezekkel a fejlesztők.
Először is, aláírása előtt az előzetes megállapodás és átutalni, ellenőrizze a fejlesztő a jogot földtulajdon. Meg lehet erősíteni az állam törvény a földön, és a dokumentumot, amely alapján a fejlesztő megszerezte a tulajdonjogot (például adásvételi szerződés, ajándékozási, bírósági határozat, stb.) Továbbá meg kell ellenőrizni a nyilatkozatot az elején az építési munkálatok és a regisztráció a megfelelő hatóság arhstroykontrolya.
Amikor aláírásával az előzetes szerződés szükséges ellenőrizni a rendelkezésre álló megállapodás a visszatérése alapok esetében kijátszása az eladónak a következtetést az alap szerződés időbeli megkötése alapvető szerződést, az eladó felelősséget az ilyen csalást, valamint szükség esetén, a meghatározása „nem írja alá a megállapodást” .
Ezt megelőzően a pénzátutalás, meg kell próbálnia, hogy a lehető legkevesebb előtörlesztés. Ezen kívül azt is próbálja nyújtani a fejlesztő pénzt fizetett ki a beruházó, hogy a betét a közjegyző, vagy a megfelelő számlára kell tárolni őket a bank.
Aláírása előtt a fő szerződés, mindenképpen nézd meg a tárgy megfelel minden létrehozott és kijelölt követelményeknek, mert aláírása után a fő szerződést a fejlesztő nem lehet hozni a követeléssel szembeni, hiszen nem épült az Ön számára (például abban az esetben, a következtetés az építőipari cégek a szerződés), de csak adtam egy ilyen tárgy, ahogy van.
Aláírása után a fő szerződést kell követelni a közjegyző igazoló dokumentumokat a fizetési állami díjak Nyugdíjpénztár és a fizetés a közjegyző közreműködését, mivel ezek a kifizetések elsősorban a vállán a befektető.
Így vásárol egy új haza az építő - a természetes személy legyen jelentős mértékű kockázatot a befektető és a rejtett „buktatókat”. Ezért, amikor eldönti, hogy fektessenek be egy ilyen konstrukció, a befektető kell nagyon gondosan mérlegelnie „profik” és a „hátránya”, és eldöntheti, hogy ne mentse ezeket a kockázatokat.