Vállalati jelzálog a legnagyobb orosz vállalatokban, nem ergodikus gazdaságban

Az elmúlt évtized Oroszországban aktívan fejleszti a vállalati jelzálog intézményét. Ezt egy nagyvállalat és egy bank közös programjainak kell tekinteni a jelzálogkölcsön kiadására a vállalat alkalmazottai számára. Rendszerint az ilyen együttműködés csökkenti a nyújtott kölcsönök kockázatosságát és a hitelkamatok csökkenését; sok esetben javulnak más mutatók is - növeli a hitel nagyságát, csökkenti az előleget, növeli a hitelt, stb.

Mivel az ország fokozatosan érvényesült vállalatirányítási modell közszféra [1]. azt lehet mondani, hogy az érték az új intézet tovább fog növekedni. Meg kell jegyezni, hogy a fő motívuma bevezetése vállalati jelzálog a vágy vállalatokat, hogy megoldja a személyi problémákat. A rossz munkakörülmények (és az élet), és nem elég magas jövedelem számos létfontosságú vállalat az országban vezet romos fluktuáció romlását minőségi jellemzőinek (öregedés, a tapasztalat hiánya, stb.) A hajlandóság cégek megszüntetésére a létszámhiány számos specialitások és „fix” a személyzet hosszabb ideig vezet gyakorlatba ültetése ilyen további inger, mint a vállalati jelzálog.

Jelenleg már jó tapasztalattal rendelkezünk a vállalati jelzáloghitelek különböző mechanizmusainak megvalósításában. Ebbe az irányba folytatódnak a kísérletek, és sok nagyvállalat, mind állami, mind privát, egyre nagyobb érdeklődést mutat az új intézmény iránt. Ugyanakkor a tudományos publikációkban ez a téma még nem tükröződött érthető okokból [2]. Ez részben annak köszönhető, hogy a hiánya egy összefoglalót a folyamat - minden olyan információt, vagy véletlenszerűen elszórt egyedi PR-kiadványok, ha van ilyen, jelenleg csak a zárt vállalati dokumentumok, nem szánt nyilvánosságot a médiában. Véleményünk szerint ma szükség van legalább a vállalati jelzáloggal kapcsolatos információk rendszerezésére. Ez a cikk bemutatja, talán az első felülvizsgálata során ebben a témában, mint például ilyen az óriásvállalatok és az orosz gazdaság a „Mosenergo”, „Rosneft”, „Gazprom”, „Roskosmos” Norilsk Nickel”. Mindezek a vállalatok implicit módon, de meglehetősen kézzelfoghatóan versenyeznek a jelzáloghitelprogramjaikkal.

2. A vállalati jelzálog a MOSENERGO-ban

Ez a program a jelzálog-lakáshitelek vagy a másodlagos piacon vagy a lakásépítés alatt álló lakhatási rendszer keretében történik. míg a hitelezés forrása bank. A program alapja:

1. a bankkal kötött kölcsönszerződés kedvezményes feltételek mellett történő megkötésekor (az eredeti részletfizetés, alacsonyabb éves kamatlábak és egyéb kedvezményes feltételek mellett);

3. a MOSENERGO garanciája a munkavállaló számára a bank előtt a vállalatnál végzett munkája során.

Ezek az elvek szabványosak és nem hordoznak nagyfokú sajátosságot. A program azt is kimondja, hogy az elővásárlási jogot, hogy részt vegyen benne van az alkalmazottak, akik képesek arra, hogy egy kezdeti kifizetés vásárolt lakások 10-30%, és a havi törlesztés a felhalmozódott kamatot a jelzáloghitel összege nem lehet kevesebb, mint 30%. A program csak egy kereskedelmi hitelintézetet foglal magában - az AB Gazprombank. Szerint a kifejezés a program, amely kiállította a hitelt - 5-10 év, a hitel összegét - .. tól 5000-500000 dollárt, a kamat - 9-10% évente. Különösen előírják, hogy a kölcsön felvételekor figyelembe veszik a munkavállaló családjának jövedelmét.

Ugyanakkor a program sebezhető volt. Két legfontosabb pontot jelöljük.

Ez lehetővé teszi számunkra, hogy az előzetes következtetésre jutott, hogy a vállalati jelzálog lehet egy kétélű eszköz a megoldására lakhatási problémák az alkalmazottak. Így a példa a „Mosenergo”, azt látjuk, hogy az eredeti ötlet a céges jelzálog eszköz, hogy megerősítse a cég legjobb felvételek elég gyorsan átesett egy teljes inverzió, amikor a részt vevő alkalmazottak cég a jelzálog projekt, amely elvesztett idő és a munka, és vele együtt az összes vállalati garancia.

3. Vállalati jelzálog a Rosneft Oil Company-ban

A szoftver szerkezetének és a standard jelzálog opciók elemzése azt mutatja, hogy a vállalati projektnek komoly előnyei vannak. Ezek az előnyök azonban leginkább a hitelösszegek határain belül terjednek és a régióban 2-4-szer ingadoznak. Ugyanakkor a legfontosabb paraméter - a kölcsön kamata - nagyon konzervatív, és lehetővé teszi, hogy az alapkamat 8% -át nyerje; ez egy észrevehető, de nagyon mérsékelt kiváltság. Az említettekből kiindulva kijelenthetjük, hogy a Rosneft jelzálogprogramja csak a legfontosabb előnyöket nyújtja a vállalat alkalmazottainak, amikor drága ingatlanokat vásárolnak; A program keretében a gazdaságos osztályú ház megvásárlása minimális győzelemhez vezet.

4. Vállalati jelzálog az OAO Gazpromban

4. Rendelkezésre állnak a társaság garanciavállalása a kereskedelmi bankoktól kapott kölcsönök megszerzésére. Ez a garancia lehetővé teszi, hogy kölcsönt kössön.

A Gazprom dobycha Yamburg cég kifejlesztette programját a másodlagos lakáseladásra. E célból egy jelzálog-igazolási mechanizmust fejlesztettek ki és sikeresen alkalmaztak a gyakorlatban. amely az alábbi eljárást feltételezi a lakóingatlanok utólagos beszerzésével való ellátáshoz:

- a hitelfelvevő előzetes képzettsége;

- a kölcsönvevő kérelmének bemutatása a tanúsítvány kiállítására;

- a hitelfelvevők nyilvántartásának kialakítása a társaság által és a bank felé történő átruházása;

- a bank hitelfelvevőjének elszámolási számlájának megnyitása és a hitel legmagasabb összegének 15-20% -a előleg formájában;

- a teljes dokumentumok bemutatása a banknak a hitelfelvevő által;

- Három hónapig érvényes jelzálogkölcsön és jelzálog-igazolás kiállítása, és szükség esetén meghosszabbítható;

- a hitelfelvevő kiválasztása az orosz lakóhely bármely régiójának másodlagos piacon, amely megfelel a tanúsítványban meghatározott feltételeknek;

- a lakás eladásra vonatkozó szerződésének megkötése;

- az ingatlan tulajdonjogának átruházása és a lakás jelzálogkönyve a bank javára;

- a megvásárolt lakás biztosítéka, annak címe, a hitelfelvevő életében és munkaképességében;

- a lakás teljes költségének átutalása az eladó számlájára a regisztrált dokumentumok alapján.

Ez a rendszer tekinthető alapot a Gazprom vállalati jelzálog program hatékonyságának értékeléséhez. A közelebbi vizsgálat lehetővé teszi számunkra, hogy meghatározzuk a következő fontos pontokat.

Először is ebben a rendszerben a vállalat és a bank végül "eltérnek", és nem lépnek kapcsolatba. A három résztvevővel rendelkező vállalati jelzálogrendszer két autonóm alrendszerre oszlik: "hitelfelvevő-bank" és "hitelfelvevő". Ez számos eljárási érdességet eltávolít és semlegesíti a lehetséges jogi konfliktusokat.

Másodszor, a rendszer a lehető legegyszerűbb és átláthatóbbá vált. A banki jelzálog szokásos eljárása semmilyen módon nem változik, és a vállalat a lakásbérköltség fele - a kezdeti fizetés és kamatfizetések révén - pénzügyi támogatást nyújt a munkavállalónak.

Harmadszor, a vállalati jelzálogok minden paramétere elveszíti jelentőségét, és a hitelfelvevő érdekeit a Gazprom támogatásának nagysága határozza meg. Ebben az értelemben a hazai gázolaj egyfajta "támogatott jelzálog-standardot" hozott létre, amelyet az összes többi orosz vállalat vállalati jelzálogprogramjaival értékelhet. A piaci paraméterek csökkentésére irányuló játék (hitelkamat) már nem döntő fontosságú. Mint említettük, ez a haszon a kifizetések volumenének mintegy 4% -a lehet, és az elsődleges hozzájárulást figyelembe véve a hitel kezdeti piaci árából származó végső nyereség kb. 3% -ra csökken. Ez nem hasonlítható össze a Gazprom támogatásainak 50% -ával. Ebben az értelemben a gázügylet vállalati jelzálogjának lényege a lakáscélú hitelek részaránya, amely a támogatás alá esik.

5. Vállalati jelzálog az MMC Norilsk Nickelben

Általánosságban a Norilsk Nickel programjának sajátossága, hogy a vállalat nem küldi munkatársait a lakáspiacra, hanem minden intézkedést megtesz a helyiségek megvásárlására. Egyes esetekben részt vesz a lakásépítésben. Így a Norilsk Nickel vállalati jelzálogrendszere zárt (zárt). azaz minden, a munkavállalót megillető kapcsolat a vállalaton belül dönt, és nem működik kölcsönhatásban a piaci hitelintézetekkel.

A program rendelkezik a következő paraméterek a jelzálog hitel: a hitel összege - akár 10 millió rubelt. a hitelkamatláb - a hitel futamidejétől 8,5% -ig - 40 évig. A tranzakciók tárgya a Murmansk régió településeinek másodpiacán, 52 déli és az európai oroszországi városban helyezkedik el. A "Személyes lakhatás" vállalati programban való részvételhez való elsőbbségi jogot hagyományosan a KGMK szakmák hiánya és kereslete miatt alkalmazzák. A program fő célja egy további eszköz létrehozása a szakképzett személyzet biztosításához a vállalatnál. Ugyanakkor el kell ismernünk, hogy a "személyes ház" program nem hordozza a "Otthonunk" / "Otthonom" programhoz jellemző lehetőségeket; inkább segédeszköz.

6. Vállalati jelzálog a JSC Russian Railways-ben

A JFK lakóhelye természeténél fogva ideiglenes, és a munkaviszony időtartamára munkaszerződések alapján kapja a társaság alkalmazottait. A JFK lakóhelyeit nem lehet elidegeníteni a tulajdonos birtokosa, de a JFK-ból történő kiutasítása után a munkavállalónak a következő feltételek mellett adható el:

- a JSC Russian Railways személyi állománya vagy a szövetségi vasúti szállítás szervezetei, amelyek vagyona a JSC Russian Railways engedélyezett tőkéjében szerepel, legalább 10 év;

- a munkavállaló tartózkodási helye ebben a lakóhelyiségben legalább 10 év;

- a munkavállaló be van jegyezve, hogy vállalati támogatást kapjon az orosz vasutak szabályozási dokumentumaiban előírt módon.

Így az SFR soron a tranzakcióknak a helyiségek visszaváltásával kapcsolatos tranzakciói részben a vállalati jelzálogok rejtett formájává váltak.

A lakhatási terület standardja (H): egy magányos lakónak - 33 nm M; két emberből álló munkavállaló családja - 42 m2; három vagy több emberből álló munkavállaló családjához, 18 négyzetméterenként minden családtag számára. Az ára egy négyzetméter összterület úgy határozzák meg, az átlagos piaci érték (D) egy négyzetméter a ház a téma az Orosz Föderáció által jóváhagyott Regionális Fejlesztési Minisztérium negyedévente Oroszország, a korrekciós tényező (K) 1.3. Települések, ahol a piaci értéke egy négyzetméter a korrekciós tényező 20% -kal nagyobb, mint a megfelelő ár Minregiona Oroszország, egy további korrekciós tényező [3] lehet beállítani. A kiszámított összeg nem haladhatja meg a jelzálog összegét. Az RZhD munkavállalóinak a kibocsátott jelzálogkamatokra vonatkozó támogatásának mértéke megegyezik: a JSC Russian Railways "érett" alkalmazottai esetében - 7,5%; a fiatal szakemberek számára - 8,5%. Ugyanakkor, a jelzálog-hitelezési arány a VTB24 egyenlő: az "érett" alkalmazottak - 12,0%; fiatal szakemberek számára - 10,5%. E tekintetben az RZD munkavállalói számára a hitelterhelés: az "érett" munkavállalók esetében - 4,5% évente; fiatal szakemberek számára - évi 2,0% [4].

A jelzáloghitel feltételei a következők: a hitel összege az ingatlan értékének 30% -áról 100% -ra csökken; az építési szakaszban lakást kell vásárolni, feltéve, hogy az építtetést az RZhD, a Zheldoripoteka hajtja végre, vagy e szervezetek pénzeszközeinek bevonásával; a hitelezési időszak 1 és 25 év; a hitelfelvevő jövedelmére vonatkozó követelmények - a kölcsönfizetés nem haladhatja meg a "nettó" havi jövedelem összegének 50% -át.

7. Vállalati jelzálog a Roskosmos vállalkozásában

8. A jelzálogintézetek sokfélesége és versenye

A fent tárgyalt vállalati lakásprogramok példái lehetővé teszik az általános jellegű következtetések levonását. Nézzük meg néhányat.

Először is a vállalati jelzálog fogalmának tisztázására van szükség. Szigorúan ez azt jelenti, hogy egy bizonyos vállalati program, amely lehetővé teszi, hogy csökkentse a jelzáloghitelt a vállalat alkalmazottainak. Ez szinte automatikus, mert a vállalat a vállalati ügyfeleknek bankot biztosít a jelzálog program sok résztvevője formájában. Ugyanakkor a vállalat bizonyos garanciát vállal annak a ténynek, hogy mindezek az emberek a hitelkeret megnyitásakor oldószenek, és nem csalók. Ez önmagában csökkenti a bank hitelkockázatát, amelyhez kapcsolódóan a program résztvevőinek kedvezményes érdekeltséget biztosít. Ez a fajta jelzálog lehet kifinomult vagy klasszikus vállalati jelzálog. Azonban számos orosz vállalat kiegészíti ezt a klasszikus mechanizmust egy támogatási és támogatási rendszerrel, amikor a munkáltató fizet a kamatfizetések vagy előlegek egy részét. Véleményünk szerint ez a jelzálogforma egy módosított vállalati jelzálog. De ez a megközelítés nem zárja ki a vállalati gyakorlatot: egyes vállalatok építenek és vásárolnak lakást az alkalmazottaik számára, és bérbe adják őket nekik, ezáltal egy részletben történő visszafizetési rendszert és egy hitelintézet szerepét veszi igénybe. Ebben az esetben a jelzálogrendszer minden eleme jelen van, de ennek egy változata jogszerűbb kvázi-hipotetikusnak nevezni.

Másodszor, egy adott típusú jelzálog megválasztását a vállalat pénzügyi képessége határozza meg. Tehát, a társaság minimális részvételével, a választás a kifinomult jelzálog mellett áll; ha a munkáltató készen áll és készen áll az alkalmazottai szilárdabb támogatására, akkor rendszerint egy módosított jelzálogot választanak; Ha a vállalat megengedheti magának, hogy manipuláljon nagy mennyiségű pénzt, akkor kvázi jelzálogrendszert valósít meg.

Harmadszor, a számítások azt mutatják, hogy még egy kifinomult jelzálog a munkavállalók számára is jelentős segítséget nyújt a jelzáloghitel visszafizetéséért.

El kell ismerni, hogy a vállalati jelzálog mint viszonylag új jelenség a nyilvános jelzálogprogramokkal összehasonlítva rugalmasabb hitelezési formát jelent. Ez annak köszönhető, hogy a vállalatok a személyzeti problémáik megoldása érdekében kölcsönösen előnyös kapcsolatot keresnek a jelzálogpiac többi résztvevője - a bankok és a fejlesztők számára. A résztvevők ilyen sokrétű rendszere szükségessé teszi az együttműködés megegyezését, figyelembe véve az összes fél érdekeit, nem pedig az akaratuk elrendelését, ahogyan az egyes esetekben az állam is.

[1] A vállalati közszféra modellje a nemzetgazdaság szervezete, a nagy állami vállalatokra támaszkodva.

[2] A hagyományos jelzálog-instrumentumok és egyes fajtáik felülvizsgálata megtalálható [27].

[3] A ház "valós" piaci ára (C) általában magasabb, mint a "miniszteri" ár (C). Ezért korrekciós tényezőre van szükség. Ha a minisztérium túl alacsonyan alulbecsüli a piaci árat, akkor még a korrekciós tényező sem kompenzálja ezt.

[4] Ha a C támogatás összege nem terjed ki a megszerzett jelzáloghitelre (C)<И), то кредитная нагрузка на работников РЖД составляет величину: δr=(rБ –rС )(С/И), где rБ и rС – ипотечная (банковская) и субсидируемая ставки кредита.