TSJ vagy alapkezelő társaság
Natalia Belova és Stanislav Chizhov válaszoltak a KP olvasók összes kérdésére.
A HOA jogosultságainak tagjai továbbra is maradnak
- Helló Tavaly, a ház bérlői nem tartott találkozót, hogy válasszon egy irányítási módot. Mi fog történni most a házunkkal?
Másodszor, még ha a helyi hatóságok által a verseny menedzsment szervezet kiválasztott MU közművek vagy magán, például 3 évig - ez nem jelenti azt, hogy ebben az időszakban a lakosok nem lesz képes befolyásolni. Ha egy év alatt ez az irányító szervezet nem ajánlotta magát pozitív oldalra, és a ház tulajdonosai meg akartak szabadulni tőle, minden joguk van erre. A ház kódja lehetővé teszi számunkra, hogy megváltoztassuk a kezünket. Ugyanakkor a verseny eredményei alapján kinevezett cégnek legalább egy éves munkát kell biztosítania - ez jogszabályokat is előír.
És még egy dolog. Az emberek azt gondolják: "Ha nem határozzuk meg magunkat házunkkal, akkor" el fognak hagyni "vagy" eladják a kalapács alatt ". Nem fog megtörténni. Ha maguk a tulajdonosok nem tudtak választani, akkor az alapkezelő társaságot a verseny eredményei alapján kiválasztják otthonukra.
Ami módon kezelni az épület, akkor emlékszem, három: a közvetlen irányítása italmérö egy apartmanházban, lakástulajdonosok (HOA), vagy a fogyasztói szövetkezet ház és a társaság.
- Aggódni tagjai a HOA, hogy az utcán Taraschantsev. Megmaradnak előnyök a HOA-hoz való csatlakozáskor?
Kinek kell fizetnie - HOA vagy Városi Ház?
- Mi van akkor, ha egyszerre két kifizetés létezik a közművek számára - a Városi Ház és Közművekről és a HOA-tól? Kinek kell fizetnie ahhoz, hogy ne veszítse el a pénzt?
- A szervezet, amellyel szerződést kötött. Ebben a helyzetben a legbölcsebb döntés az, hogy lehetővé tegye a pályázók számára, hogy kitalálják, melyiknek van igaza. Miközben megtudják a kapcsolatot, továbbra is ugyanarra a szervezetre fizetnek, amelyet korábban fizettek. Ellenkező esetben, ha a HOA-val kötött szerződés még mindig nem áll rendelkezésre, az előbbi szolgáltató bíróság elé tárhatja a fizetés elmaradása miatt. Vagy még rosszabb: holnap kiderülhet, hogy a HOA hosszú ideig élt, és a MU lakásokat és a kommunális szolgáltatásokat meg kell maradnia. És mivel maga választotta ki, hogy hol adhatja a pénzét, akkor a bíróságon keresztül kell visszaküldenie a pénzt.
- A sorrend a következő. Mielőtt az alapkezelő társaság elkezdi dolgozni a házat, azt a közgyűlésnél ki kell választani. Ha ellene szavaztál, vagy egyáltalán nem szavaztál, de az ülés úgy döntött, hogy bízza meg a társaság házának vezetését, törvény szerint engedelmeskednie kell a többségnek. A vállalat köteles megkötni Önnel a vezetői megállapodást, amelyben minden szolgáltatás és költsége megegyezik. Így van egy dokumentum a kezedben, melynek alapján kérheti a cégtől a szolgáltatások minőségét. Míg a végső döntés nem születik meg, jogában áll újabb találkozót kezdeményezni és egy másik alapkezelő társaságot vagy HOA-t ajánlani.
Megújult a ház?
- A bérlőink három lehetőséget választanak: két alapkezelő társaság és HOA. De kétlem: ha HOA-t hozunk létre, kérdezik valaki?
- Ha úgy dönt, mintha egy képzett menedzsment tapasztalattal rendelkezik, tisztességes lesz.
- Ráadásul a ház öreg, 40 éves, és soha nem végeztek nagyobb javításokat. Ezért vannak nagy kétségek, vajon jobb-e a lakóingatlanban maradni? Több éven át bizonyos összegeket fizettünk a lakóingatlanok javításáért. Ez a pénz átkerül a HOA-ba?
- A házunkban az elmúlt 25 évben egyszer befestettük a verandát, miután a tető futott.
- Mindenesetre, ha a házimunkát otthonában hozták létre, a testületnek jogában áll kérni egy jelentést az önkormányzati házaktól és a közművekről: ahol a pénzünk, hányan gyűjtötték, hova mentek. Egy szélsőséges esetben a pénzeszközöket a bíróságon keresztül visszajuttathatja, ha kiderül, hogy más célokra fordítják. De valószínűleg nem így van.
A régi tulajdonos nem tudja eltávolítani az alagsort
- A ház tulajdonosai jogosultak-e a ház lakóhelyiségeinek - pincék, padlások - bérbe adni a lakóhelyüket?
- Minden egyes szobából külön kell beszélned: nézd meg, mi ez a ház, hogy a szoba valaki tulajdonában van-e, van-e általános kommunikáció és így tovább. De általánosságban fogunk válaszolni. Tegyük fel, hogy a ház jó állapotban van, van egy padlás a házban, senki sem állította a padlást. HOA-t hoztunk létre, a közgyűlésen úgy döntöttünk, hogy egy padlót építünk. Projektünknek engedélyt kell kapnia a szférát felügyelő szervezetek engedélyezésére: lakhatási ellenőrzés, egészségügyi szolgáltatás, tűzvédelmi felügyelet és mások. Ha az ügy tisztán technikai oldalán nincsenek leküzdhetetlen problémák, mindannyian építhetünk, bérelhetünk és profitálhatunk a padlásunkból. Ez a nyereség a társasházi társaság törvényes céljaival, a lakhatási feltételek javításával és javításával fog járni - ahogy a közgyűlés dönt.
Azonban szinte minden nem lakáscélú helyiség, amely technikai feltételek mellett használható raktárak, fodrászok és üzletek számára, rendszerint valaki tulajdonában van. Általában a településen. A privatizációra vonatkozó elévülés 3 év, a tulajdonjog pedig több mint 3 évvel ezelőtt túl késő ahhoz, hogy kihívást jelent. A jogalkotás egyaránt védi mind a magántulajdonokat, mind az önkormányzatokat és az államokat. És ha arról a tényről beszélünk, hogy az újonnan épített társasház elvitte az alagsort az önkormányzattól vagy egy másik cégtől, akkor ez persze lehetetlen.
Mi a közvetlen irányítás?
Ebben az esetben egy lakóház vezetését nem bízza meg. Minden tulajdonos közvetlenül szerződéseket köt az erőforrás-ellátó szervezetekkel (gáz, fény, víz, szemétszállítás). A tulajdonosok felhatalmazást kaphatnak a szerződések megkötésére és a megfelelőségük ellenőrzésére. Azonban csak szabadon dolgozhat. Ha a biztos javadalmazást kap, akkor már kezelő szervezet.
A közös tulajdon javítására és karbantartására vonatkozó kérdéseket közösen oldják meg. A fűtésre vagy a bejárat megvilágítására fordított kiadások például mindegyikre vannak osztva.
Ez egy olyan megoldás, amely jobban megfelel a kis lakóházaknak, ha kölcsönös egyetértés van a bérlők között.
+ Nincs menedzser - nincs kezelési díj.
+ A tulajdonosok nem felelősek mások kötelezettségeiért. Az adós egyedül felelős.
+ Lehetőség van arra, hogy csak szükség esetén fizetjen munkát. Például, dobja ki a fehérre meszelt falak a bejáratnál, és a tisztítás történik fordulók ingyen.
- Senki sem képviseli az összes tulajdonos érdekeit. Mindenkinek meg kell találnia magának a kapcsolatot a közszolgáltatókkal.
- Nehéz megállapodni a közös vagyon költségeiről. Például a felső szint lakóinak szivárgó tetője megakadályozza, hogy megéljék, és az alsó lakások lakói nem.
A testület évente legalább egyszer jelentést tesz a HOA tagjainak.
+ A tulajdonos csak egy jogi személygel (HOA) köt szerződést. A fórum felelős minden szolgáltatásért.
+ Lehetőség van pénzt megtakarítani felújításra vagy súlyos baleset esetén.
+ Ideális esetben a pénzt gazdaságosabbá teszik: maguk a tulajdonosok kezelik a HOA-t, és megfontolják pénzüket.
+ Panaszkodni, nem kell messzire menni: az elnök és a testület tagjai a ház lakói.
Mi az alapkezelő társaság?
Az alapkezelő társaságok a Volgogradban lévő lakóházak többségének kiszolgálását végzik. Ha a tulajdonosok nem választják meg a házuk kezelésének módját, akkor az önkormányzat nyílt versenyt rendez az irányító szervezetek között.
+ A munka eredményei alapján ellenőrizheti, hogy az alapkezelő cég mit tett.
+ Lehetőség van arra, hogy pénzt gyűjtsön a ház korszerűsítéséhez (a városban már létezik a liftek, berendezések cseréje
számlálók stb.).
+ A lakosok egyetlen központtal foglalkoznak, amely felelős a teljes körű szolgáltatásokért.
- Önnek közvetlenül kell fizetnie a vezetésért.
- A vállalat nem tud pénzt megtakarítani az alapkezelő társaság felújítására. Ezért további kifizetések is lehetnek olyan munkákért, amelyeket a "jelenlegi javítás" sorban nem fizetnek. Tegyük fel, hogy javítsuk a tetőt.
- A cég csődbe kerülhet. Felelőssége a törvényes alapon belül van.
- Nehéz kontroll. Például az alapkezelő társaság maga határozza meg a javításokat végző vállalkozókat.
Hol lehet többet megtudni?
A HOA találkozóval kezdődik
Ezután be kell jegyezni a lakástulajdonosok társulását. A kezdeményező csoport vagy tulajdonos a szövetségi regisztrációs szolgálatra (Kalinin str., 4) a teljes dokumentumcsomaggal rendelkezik. Vannak: a határozat jegyzőkönyve, a jóváhagyott charter, az állami adó megfizetésének átvétele - 200 rubel - és a beérkező bevételek a benyújtott dokumentumok listájával.
A tulajdonosok találkozójának határozatának protokollja feltétlenül az alkalmazásokkal kell, hogy legyen, anélkül, hogy érvénytelen lenne. Ez minden tulajdonos írásbeli döntése lehet a hiányzó szavazásban. Az arc - regisztrációs lapok, amelyekben megjelennek az egyes tulajdonosok nevei, útleveladata és döntései. Javasoljuk, hogy előzetesen keresse fel a regisztrációs szolgáltatást, és kérdezze meg, hogy mely dokumentumok szükségesek és hogyan kell kiadni őket. Volt olyan eset, amikor például az útlevelek másolata volt szükség.
Lakástulajdonosok megszűnik a bíróság vagy a tulajdonosok, illetve a tagok esetében HOA volt kevesebb, mint 50 százalék plusz egy szavazat az összes szavazat a háztulajdonos. Ebben a helyzetben a tulajdonosok kötelesek ülést tartani és önként megszüntetni egy jogi személy létét.
- És mit kell tenni, hogy a kommunális közművek átruházzák a felújított házat? Nem fogjuk tudni menteni a pénzeszközeinket felújításra.
- Ezt a kérdést gyakran a HOA tagjai kérik. Az önkormányzati lakás- és kommunális szolgáltatások döntik el a ház állapotától függő nagyobb javítások szükségességét. És a követelés megtartása nélkül is működni fog: nincs ilyen normája a törvényben. Nem szükséges továbbá, hogy a ház átruházása a partnerség irányításával a HCS-nek technikai állapotáról szóló jogi aktust kell kidolgoznia.
Ezek az attitűdök is érthetőek: időben a tulajdon átruházásra került az önkormányzatokra, enyhén szólva, nem a legjobb állapotban. A pénz, amely ma a város költségvetésének tőkeszerződésére alkalmas, csak 40 háztartás számára elegendő. És a többiek? Nem tudunk csak azokat a házakat kijavítani, ahol a HOA-kat létrehoztuk. Az önkormányzat ezen idõszakában a polgárok életbiztosításával kapcsolatos célprogramokat indított el: liftek, erkélyek, tetõk javítása. Természetesen az alapok akkor mennek oda, ahol a legsúlyosabbak a problémák.
Szerződéskötés a ház irányítására
Az ügyviteli szerződés az a dokumentum, amellyel mi vagyunk az apartmanok tulajdonosai, átadják a menedzsment funkciójának irányítási funkcióit (OO) házunknak, és kötelezettséget vállalunk arra, hogy fix díjat fizetünk ehhez. Az UO vállalja, hogy szolgáltatásokat nyújt és munkákat végez a ház közös tulajdonának karbantartásával és rutinszerű javításával, bevonja a kommunális szolgáltatásokat nyújtó szervezeteket és így tovább.
A többlakásos épületet szabályozó megállapodásban, amely felajánlja az alapkezelő társaságok aláírását, meg kell határozni (az RF LC 162. cikkének 3. részével összhangban):
2. A lakóépületek közös vagyonának karbantartására és javítására szolgáló szolgáltatások és munkák jegyzéke, valamint az irányítási szervezet által nyújtott közszolgáltatások jegyzéke.
Az alapkezelő társaság önállóan nem hozhatja meg ezeket a döntéseket.
4. A szerződésben meghatározott irányítási szervezet kötelezettségeinek teljesítésének ellenőrzése.
A tulajdonosnak joga van a tulajdonosok közgyűlésén kinevezett képviselő útján ellenőrizni, hogy a szerződés feltételei hogyan teljesülnek. Azt is, hogy kártérítést követeljen az UO hibája miatt okozott károkért. A tulajdonosok felhatalmazásának átruházásával kapcsolatos kérdéseket a közgyűlés napirendjére kell tenni egy új megválasztásakor.
A vezetői szerződés hatályba lép és a felek számára kötelezővé válik az aláírás pillanatától. A dokumentum ugyanazon időtartam alatt ugyanazon időtartamra meghosszabbodik, hacsak az egyik fél a megbízás lejárta előtt egy hónappal nem mondja fel a felmondását. A tulajdonosoknak a törvénynek megfelelő közgyűlésnek joga van dönteni a ház irányításának megváltoztatásáról.
Így, ha a megállapodás időtartamát nem határozzák meg, és azt az időpontot, ameddig a felek kötelezettséget vállalnak a kötelezettségek teljesítésére, akkor ez a szerződés érvénytelen.
5 szabály az alapkezelő társaság megválasztására
1. Érdeklődjön a vállalat lakó- és kommunális szektorban szerzett tapasztalatai iránt. Kívánatos, hogy legalább két éves volt.
2. Ismerje meg, milyen visszajelzést kapott a korábbi ügyfelektől ez a cég megérdemelte. A legjobb, ha megnézzük, hogy tiszta-e a házak bejáratainál, hogy van-e benne padok az udvarban. Beszélhet a bérlőkkel - elégedettek.
3. Adja meg, hogy van-e felszerelése, anyaga, felszerelése. Emlékszel a viccre: "Egy szilárd cég bérelni fog egy ütést" ... Ha a cég bérelni fog egy kotrógépet, akkor a pénzéért.
5. Ha lehetséges, derítse ki, mennyire stabil a vállalat pénzügyi helyzete. Például mekkora az engedélyezett alap értéke. A vállalatnak pénzügyi garanciákat kell nyújtania a munkájához. Ne feledje, hogy veszteségeket okozhat a lakástulajdonosoknak.
Ne felejtse el: a beérkezést követően fizet a szolgáltatásokért. Ha előre kell fizetnie (kivéve a nagyjavítást), legyen óvatos. A tulajdonos védelme és indokolatlanul magas vagy alacsony tarifák.
Hogyan szervezzen egy találkozót és szavazhat
Évente egyszer van szükségünk a közgyűlés elé. Általában véve az ülés olyan legfőbb törvényhozó hatóság a házban, amely megoldja az összes fő kérdést. Csak a ház tulajdonosa lehet kezdeményezője. Tarthat teljes munkaidőben vagy távollétében.
Tehát, hogy mindent megteszünk, meg kell.
1. lépés: Értesítse a bérlőket
* Az ülés kezdeményezőjének tájékoztatása;
* a gazdaság formája (találkozó vagy hiányzó szavazás);
* dátum, hely, idő (a hiányzó szavazásra - a szavazatok kézhezvételének határideje, valamint a hírlevél helye);
* napirend (nem változtathatja meg az ülés során, és nem hozhat döntéseket olyan kérdésekben, amelyek nem szerepelnek benne);
* Olyan hely, ahol megismerkedhet az értekezleten bemutatott információkkal és anyagokkal.
2. lépés: Gyűjtsük össze a kvórumot
Annak érdekében, hogy az ülés döntést hozhasson, a bérlőnek 50% + 1 szavazatú szavazattal kell rendelkeznie a házban lévő helyiségek teljes tulajdonosának számával.
A tulajdonosok szavazatait nem "fejjel" számolják, hanem a közös tulajdonrészen alapulnak. Például egy négyzetméter egy szavazattal elfogadható. Ha 40 "négyzet" van a lakásodban, akkor 40 szavazattal rendelkezik.
3. lépés: Számolja be a szavazatokat
Ahhoz, hogy a ház vezetése HOA legyen, 50% +1 szavazat az e házban lévő helyiségek tulajdonosainak összes szavazatának benyújtására.
Annak érdekében, hogy egy alapkezelő társaságot válasszanak, 50% + 1 szavazatból kell szavazni az ülésen való részvételről, azaz 25% + 1 szavazat a házak tulajdonosainak összes szavazatának szavazatáról. A tulajdonos lakó- és nem lakáscélú (pl. Alagsori) lakóinak tulajdonosai szavaznak.
A hiányzó szavazás esetén az írásbeli határozat meghatározza:
* információ a bérlőről;
* Információ arról a dokumentumról, amely megerősíti, hogy ez a személy az otthonában lévő helyiségek tulajdonosa;
* döntés minden napirendi pontról: "a", "ellen" vagy "tartózkodott".
Minden döntést protokollal készítenek.
Hol lehet többet megtudni?