A kiskereskedelmi ingatlanok besorolása
Először is, a bevásárló központ (bevásárlóközpont) lesz nazyvatsovokupnost vállalkozások kereskedelmi, szolgáltatási, vendéglátó és szórakoztató, van elhelyezve összhangban egy bizonyos koncepció egy speciálisan tervezett épület (vagy épületegyüttes) egyetlen funkcionális egységben. Amint azt a [18], Oroszországban még mindig nincs egységes osztályozását az ilyen központok, de a választás a kilátások a fejlesztési tanúsítási rendszerek előnyben részesítjük az európai osztályozás, ami kell tekinteni a fő jellemzői:
-a kiskereskedelmi tér mérete;
-az ügyfelek (felhasználók) lefedettségének zónája és a központ típusa;
-a bérlők összetétele ("horgonyok", "mini-horgonyok", kísérő bérlők);
-a vásárlók célcsoportjai és az eladott áruk sajátossága.
Minden esetben a bevásárlóközpont státusát és koncepcióját mindenekelőtt a bérlők összetétele és a befolyás nagysága határozza meg (a kereskedelmi zóna mérete). A választás a fenti paraméterek jellegétől függ az építészeti és tervezési megoldások bevásárló központ, valamint a stratégia és taktika a piaci jogainak előmozdítását a bérlő mint árucikk (a helyiség bérleti díja). Ne feledje, hogy a bérlőnek különleges szerepe van. Itt a „horgony» (anchor) jelzi a nagy (általában egy hálózat) kiskereskedő egy ismert márka, található a bevásárlóközpont a jogokat a bérlő vagy a tulajdonos a helyiségek és az épület egy bevásárlóközpont fő ügyfele áramlását. A "horgony" fő kereskedelmi társaságként működhet, és más profilú vállalkozások (vendéglátás - "élelmiszer bíróság", szolgáltatások - mozi, stb.). Az ügyfelek vonzása is hozzájárulhat a közeli építészeti műemlékekhez, a helyszín presztízsének jelképéhez stb.
Az európai osztályozásban négy fő bevásárlóközpont létezik:
-szomszédos bevásárlóközpont (szomszédos bevásárlóközpont);
-Kerületi bevásárlóközpont (közösségi bevásárlóközpont);
-Regionális Központ;
-Szuper Regionális Központ (Super Regional Center).
Részletesebb jellemzõiket a [18] -ben megadott anyagokra támaszkodva vizsgáljuk.
A kerületi bevásárlóközpont (ITC) a mindennapos termékek (élelmiszerek, gyógyszerek stb.) Értékesítésére szakosodott, és háztartási szolgáltatásokat nyújt, amelyeket naponta a központ kereskedői zóna vásárlói igényelnek. Az ITC minden funkcióját a bérleti területen 3000 és 10 000 négyzetméter között realizálja. m - a leginkább tipikus mérete körülbelül 5000 négyzetméter. Az ITC befolyási területe 5-10 perces közlekedési hozzáférhetőség területe. Az ITC, mint egy horgony bérlő szupermarket, valamint a jelentős bérlők egy gyógyszertár és egy áruház. Amint azt a [], gyakran bevásárló központok, nem része a szupermarket bérlők, de hasonló a teljes bérleti területe az ITC is pozícionálják magukat az ITC. Ez akkor igazolható, ha a komplexum együttesen összegyűjti a bérlőket, akik a szupermarketben bemutatott összes élelmiszerterméket értékesítik. Egyébként egy ilyen központ helyesen sorolják, mint egy kis kerületi bevásárlóközpont, amely sikeres lehet, felváltva a törekvést, hogy elérje a széles körű piaci terület ITC szerényebb feladatot szolgáltatás a lakosság a közvetlen környezet (5-10 percnyi gyalogolás). Például, vegye figyelembe, hogy jelen pillanatban az ITC: St. Petersburg - „Elizarovsky”, „Kereskedelmi Bíróság”, „Bada-boom” Moszkva - „Metromarket” galéria „Aquarius”, „függőleges”.
A kerületi bevásárlóközpont (OTC) kínál szélesebb (szemben ITC) tartományban tartós fogyasztási cikkek, valamint speciális termékek, amelyek nem értékesített olyan szomszédsági vagy regionális bevásárlóközpont (bútorok, szerszámok, építőipari termékek és kertészeti). Az OTC-funkciók olyan épületekben, amelyek bérleti területe 10 000 és 30 000 négyzetméter között van. m (jellemző mérete 15.000 m2), 10-20 percnyi lakosságot szolgál ki. OTC foglal egy köztes helyzetben az ITC és a regionális bevásárlóközpont (RTC): ITC néhány alakulhat az a szint, OTC, mivel néhány OTC végül alakulnak RTC.
Megjegyzés (lásd [18].) Hogy, hogy található a városban, az OTC sérülékeny a verseny szempontjából: ez túl nagy ahhoz, hogy sikerrel rovására kísérete, és túl kicsi ahhoz, hogy vonzza a vásárlókat messziről. Egy közeli nagyobb regionális központ megjelenése egy vagy több áruház vonzó erejével drasztikusan csökkentheti az OTC szolgáltatási területet. Mindazonáltal egy fejlett piacgazdaságban mindkét központ sikeresen együtt létezhet, még akkor is, ha egymáshoz közel helyezkednek el, és különböző típusú termékeket kínálnak.
Például, tudomásul vesszük, hogy a tipikus képviselői az OTC vannak bevásárlóközpontok „Nyevszkij”, „tudományos”, „repülőtér”, „Balkán” - szentpétervári és „Rook», «Dream House», «3D», «Fifth Avenue” - Moszkvában.
Regionális Kereskedelmi Központ (RTC). Az RTC területe 40.000 négyzetméter. m, míg 30 000 és 100 000 négyzetméter között változhat. Általában egy ilyen központban van: bevásárlóközpont, fedett bevásárló galéria, mint a "járat" mesterséges éghajlat, divat butikok. A bérlők részeként - legalább két "horgony" (áruház), amelyek az RTC területének 70% -át foglalják el. Az ilyen bevásárlóközpont szolgáltatási területe 9-27 km sugarú körzet. Bekar szerint. Consulting "St. Petersburgban nincs RTTC, de válhat bevásárlóközpont" Sennaya "," Grand Palace "," Ruby ". Moszkvában ez a formátum a minőségi kiskereskedelmi terület piacának mintegy 19% -át foglalja el, és olyan tárgyakkal rendelkezik, mint a Retail Park, az Europark.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az RTC és az SRTC vonzó a vásárlókat, mivel széles körű termékeket és szolgáltatásokat kínálnak, amelyek nem különböznek funkcióikban, de más vonzerőt jelentenek a vásárlók számára.
Valójában a fent említett főbb típusú bevásárlóközpontok közötti különbséget nem lehet mindig pontosan meghatározni, különösen mivel a piaci tendenciák az alábbiakban bemutatott több alcsoportot jelentik.
A Fesztivál Központ (Fesztivál Központ) horgonybérlőnek tartja a szórakoztató komplexumokat és éttermeket, az egyidejű bérlők pedig ruhákat és cipőket, ajándékokat és másokat tekintenek. Az ilyen tipikus képviselő, talán a jövőben a Sennaya bevásárlóközpont lesz St. Petersburgban.
A Power Center egy különleges típusú SRTC, amely a következő tulajdonságokkal rendelkezik:
-terület 25 ezer négyzetméter. m található, amely legalább az egyik legfontosabb horgony bérlő (egy áruházban vagy otthoni áruk tárolására - a teljes terület 10 ezer négyzetméter kísérő bérlők - szolgáltató központok, benzinkutak és más szolgáltató vállalkozások ..);
-négy vagy több horgony bérlők, területe 2 ezer négyzetméter. m mindegyik;
-számos kis bolt, ami a teljes értékesítési terület 10-15% -át foglalja el.
Általában az ilyen bevásárlóközpontok szétszórt épületeket képviselnek, amelyek egyetlen komplexben egyesülnek, az "L" vagy az "U" betűhöz hasonló konfigurációban. Hazánkban nincs hasonló központ.
A Outlet Center az építő- és befejező anyagok, kerti szerszámok és felszerelések, szerszámok stb. Tárolóit horgonyzó bérlőként vonzza. Mivel az egyidejű bérlők szolgálhatnak autószervíz, benzinkutak és egyéb szolgáltatások. Hazánkban nincs hasonló központ.
A kedvezménycentrum (Off-Price Center) az élelmiszerek, ruházati cikkek és lábbelik, háztartási cikkek, háztartási készülékek stb. (összesen 600 000 árucikk). A társult bérlők nem vesznek részt. Rendszerint a kedvezményes központok az alvásban és a város peremterületén találhatók. A nemzetközi gyakorlatban a kedvezményes központ létezésének egyik legfőbb feltétele a kereskedelmi hálózatba történő beilleszkedése, legalább 40 olyan üzlethelyiséggel. Nem léteznek ilyen központok hazánkban.
A kiskereskedelmi-szórakoztató központ a ruhák és cipők üzleteit, szórakoztató központját és éttermeit horgonyzó bérlőként vonzza. A rendszer egyidejű elemei: ajándékboltok, kiegészítők, szolgáltató vállalkozások.
A kereskedelmi és szociális központ biztosítja a területeket "horgonyokkal" - áruházak, gyermekklubok, közigazgatási komplexumok, fitness klubok, szállodák stb. valamint a kapcsolódó bérlők - üzletek a ruhák, cipők, a gyermekek számára készült termékek, ajándékok. Hazánkban nincs hasonló központ.
A Strip Center (Strip Center) az alapvető termékek értékesítését biztosítja, funkcióit az ITC kiegészítéseként vagy önállóan végzi. Az ilyen központok bérlői az élelmiszer-, a rövidáru- és háztartási áruházak, valamint a szolgáltató vállalkozások. Ezek a központok lineáris konfigurációjúak (L-alakú épületek vagy egymástól független boltok), amelyek a metró kijáratai és az intenzív gyalogos áramlások közelében helyezkednek el. Valójában valójában a kiskereskedelmi komplexumok, szalagközpontok egy vegyes bérlőkhöz vannak orientálva, nincs horgonyuk, és nincs egységes irányítás, azaz nincs egységes irányítás. szigorúan szólva, a kereskedelmi vállalatok ilyen komplexei nem felelnek meg a bevásárlóközpont fogalmának meghatározásának.
Befejezése után a bemutatása leltárt a meglévő és tervezett, a jövőben az orosz típusú bevásárlóközpontok, figyeljen arra, hogy bármilyen típusú bevásárlóközpont határozza meg az alapvető összetételét bérlők, hatásprofiljáról amely meghatározza, hogy milyen típusú bevásárlóközpont. A bérlők kínálatát a bevásárlóközpont befolyási övezetének lehetséges vásárlói számára a telítetlen keresletnek kell vezérelnie, amely jelentős versenyelőnyökkel jár az adott szolgáltatási területen működő többi kiskereskedőnél. Ezért, amikor kiválasztják, hogy milyen típusú bevásárlóközpont, és a helyét szükséges igazolni határ övezet (kereskedelmi terület, vonzáskörzet), jelentése földrajzi terület, amelynek a területén a lakóhely vagy működteti a túlnyomó többsége (mintegy 95%), bevásárló központ az ügyfelek.
A bevásárlóközpont bevásárlóterületének határát a tényezők befolyásolják:
-bevásárlóközpont típusa;
-a gyalogosok és a közlekedés elérhetősége;
-természetes vagy mesterséges fizikai akadályok;
-versenyképes létesítmények jelenléte;
Minden SC számára három koncentrikus befolyási zónát különböztetünk meg. (lásd [18]).
Az elsődleges kereskedelmi zóna az a terület, ahol a rendszeres ügyfelek teljes számának 70-80% -a él (a "támogató" csoport). A városok számára fontos a gyalogosok megközelíthetősége. A ház közelében található üzletekhez gyakran korlátozzák a korlátozott fizikai mobilitással rendelkező vásárlókat és az embereket, akik gyakran hiányoznak. Az elsődleges kereskedelmi zónában a kapcsolódó ügyfelek - családtagok, ismerősök és ismerősök - aránya magas, így a bevásárlóközpont - a választék és az árképzési stratégia sikeres kiválasztása esetén - számos ügyfelet kap. Az elsődleges kereskedelmi zóna határai általában 1 km sugarú körzetben - gyalogosok és 2 ÷ 5 km - en haladnak az autósok számára.
A másodlagos kereskedelmi zóna az a terület, ahol az ügyfelek 15-20% -a él vagy dolgozik. Ennek a zónának a hossza függ a versenyképes tárgyak körzetében található szállás sűrűségétől. A határait 20 ÷ 30 perces sétával, 5 ÷ 10 km távolságban határozzák meg (az autósok számára). A jó közlekedési hozzáférhetőség jelentősen növelheti a zónát.
A tercier (periferiális) kereskedési zóna olyan távoli terület, ahol a vásárlók még mindig "vonzódnak" a bevásárlóközpontba. A több mint vásárlók lehetnek 5 ÷ 10% -át, és magában: jó közlekedési megközelíthetőség, bizonyos csoportok az áruk és szolgáltatások nem talált más központokban, a helyét a tárgyat a munkába és vissza. Az ebből a zónából érkező vevők számában szokásos olyan tranzit és alkalmi vevők bevonása, akik nem élnek a tercier zóna földrajzi határain belül. Egy kis, és néha jelentős része a vásárlók bevásárlóközpontja lehet a turisták számára.
A kereskedelmi övezetek határai nem abszolútek, és idővel, vagy a verseny szintjének emelkedésével változnak. Az objektum kereskedelmi zónájának valós határai legfeljebb hat hónappal a létesítmény üzembe helyezése után határozhatók meg. Amint az következik megadott példa [18], a tervezés egy regionális központ Jekatyerinburg felbontású elsődleges bevásárló definiált határ, amely a parttól 1-5 km-re a létesítmény (attól függően, hogy a módszer és a mozgás iránya) 10 perces közlekedési hozzáférhetőség. Határai másodlagos bevásárló övezetében távolságban helyezzük el az 5 és 10 km-re a bevásárlóközpontban területkoordináták (attól függően, hogy a módszer és a mozgás iránya), amely elszámolt mintegy 20 percig közlekedési megközelíthetőség.
Összefoglalva tehát, bevásárlóközpontok nincs általánosan elfogadott osztályozás alapján a jellemzőket, amelyek meghatározzák a minősége a tárgy szemszögéből bérlők és a vásárlók. Reméljük fejlesztése és elfogadása egy ilyen besorolás a szimbólumokat, amelyek kínálják a fenti cégeknek Központok ( «A», «A -», «B +», «B», «B -», «C +», « C "). A legfontosabb osztályozási jellemzők a következők lehetnek:
-a létesítmény nagyságrendje, a helyiségek területének jellegzetessége és az áruk és szolgáltatások összetettségének szintje;
-a helyszín kiválasztása és az infrastruktúra nyújtása - a három bevásárlóterület jellemzői és a létesítmény közlekedési hozzáférhetősége;
-az építészeti, tervezési és tervezési megoldások szintje, a homlokzat befejeződése és a komplexum helyisége;
- a parkoló elérhetősége és minősége;
- a menedzsment szintje és a bérlők munkája.
Ugyanakkor tanúsított (ötévente) a megbízás az osztály fent meghatározott csak a fajta kereskedelmi központok (TC). Nem besorolt egyes üzletek, bevásárlóközpontok, amelynek jellemzői rosszabbak szükséges bevásárlóközpont osztály «C», valamint a bevásárló központ, még nem javították több mint 15 éve, és rekonstrukciót vagy javításra.