Hogyan alakult ki a pénzügyi válság a jelzálog és a mintha egy jelzálog kötelezettséget, hogy átvegye a lakás
- Ma sok beszélni, hogy a vihar a pénzügyi piacok nem szűnik meg, akkor a következő eljövetele felfordulást a globális gazdaságban. Egyre hallja a véleménye, hogy a pénzügyi rendszer megszűnik a jelenlegi formájában. Mint az ilyen pénzügyi „turbulencia” a jelzálog Oroszországban és AHML tevékenységét?
- Mi ebben a helyzetben, a kilátások jelzálog finanszírozás?
- Két szempontból. Az első - vonzza alapok jelzáloghitelezés, a hosszú távú finanszírozást. A második - ez a kockázat, hogy a bank veszi, így a jelzáloghitel változásához kapcsolódó lakásárak, a fizetőképességi a hitelfelvevő.
Az első esetben a fő forrásai a kiadását jelzálog Oroszországban elsősorban betéti bázis, különösen a nagy több terméket bankok. Ami a betétállomány, véleményem szerint, nincs helyzet romlása miatt.
Egy másik forrás - az értékpapírosítási jelzáloghitelek. Az ügynökség a legnagyobb kezdeményező kötvénykibocsátások jelzálog-fedezetű Oroszországban - a mennyiség mintegy 50% -ot tesznek ki az orosz MBS.
A szempontból a kereslet a jelzálog-fedezetű értékpapírok, nem látunk semmilyen negatív tendenciák. Ezen kívül elég nagy hatással van a piacon van egy program „Vnesheconombank”. EBV, leányvállalatán keresztül „VEB Capital” valójában tett ajánlatot vásárlására jelzálog-fedezetű értékpapírok fix áron bizonyos követelményeket annak biztosítására, ezen értékpapírok. Ennek megfelelően a program azért is fontos, hogy valójában ez az államrend fejlesztésére jelzáloggal célzó vásárlására ház az elsődleges piacon. Másrészt, a bankok, ez a program ad bizalmat a hosszú távú finanszírozás fix kamatozású.
Végül a harmadik forrás - az adósságfinanszírozás. Nem hiszem, hogy a legtöbb bank kérdés jelzálog, támaszkodva ez a forrás elsődleges. Azonban az egyes bankok szakosodott jelzálog, a költségek ilyen finanszírozási növelheti, ha a piaci trend volatilitás továbbra is. De először is, úgy becsüljük, ez az arány a nem túl magas, a teljes hitelezési volumen. Másrészt ott van az azonos kamatlába, valamint az első esetben azt állapítja meg, nemcsak a hitelfelvétel költségeit a bank számára, de az árrés a kockázati felár a költségeket, ugyanakkor a bankok által vezérelt a versenyképes környezet. Ha az általános kamatszint a piacon mintegy bizonyos tereptárgyak, nem a bankok kérdés jelzáloghitelek nem piaci áron? Összefoglalva, azt látjuk, nincs komoly előfeltételei sokkokra. Legalábbis rövid távon.
- És hosszú távon?
- Általában van egy tendencia, hogy a kereslet növekedése a jelzáloghitelek. Van egy trend az alacsonyabb kamatok, az infláció csökkentése, ami tükröződik a rubel árfolyam. Nem látjuk a veszélye, hogy az árak a globális értelemben vett, növekedni fog a közeljövőben.
- Mennyibe kerül most fokozott kereslet, figyelembe véve a kamatcsökkentések által kezdeményezett AHML mostanában?
- Persze, van egy nő a kereslet, mert elég erősen kedvezményes áron a termékeink, és hogyan növekszik a hívások számát partnereinknek. volumene refinanszírozási partnereink lettünk az elmúlt néhány hónapban. De még egyszer, a jelzálog mechanizmus több tehetetlenség, van egy késleltetett hatású, így alacsonyabb eredménye látható lesz a jövőben a munka - a vége felé az év.
- Melyek azok a tényezők fejlesztését akadályozó jelzálog ma?
- Mivel a jelzálog - ez nem egy pénzügyi termék önmagában, hanem egy eszköz, hogy megvásárolja a lakhatás, az első helyen, meg kell beszélni a megfizethetőség házban. Ez az egyik fő tényező.
- Mi a statisztikát? Ház megfizethetetlen?
- Általában, ez lett olcsóbb. De ez az elmúlt két évben, és azt megelőzően láttuk meredeken emelkedő ingatlanárak.
- Tehát az állam munkaprogram?
- Igen, és ráadásul a jövedelmek egyre eljárva Faktor halasztott kereslet a válság után. Ma azonban, vesz egy házat, beleértve a jelzáloghitel, sem engedheti meg magának mindenki. ház megfizethetőség index az ország most mintegy 20% -kal. És a lakásárak annak elérhetőségét függ sokkal több, mint a kamatláb a kölcsön.
Ma sok szakértői megvitatják a megszorítások pont a magasabb kamatok, mint a jelzálog Oroszországban a nyugati országokban. De senki sem mondja, hogy meg kell összehasonlítani az árak nem abszolút mutatók és a relatív, inflációval korrigált bevétel növekedést. Ha az emberek most hogy egy jelzáloghitel 11-12% évente, akkor kifizeti a havi 30 ezer. Rub. és a 10 év fog fizetni 30 ezer. dörzsölni. De, ha tart az összeget, például 30% -a származik a 10 év lesz sokkal kevesebb. Ezen kívül van egy feltűnő statisztika előtörlesztés. Ezzel szemben Oroszország az európai országokban és az Egyesült Államokban, ez a szám nem túl magas. Ha az átlagos hitel futamideje már 16-17 éves, az időszak, amely alatt az megszűnt - 6-7 év.
- Mi tartja vissza a fejlődését a jelzálogpiac?
- A bankok, a fő probléma - a finanszírozási források hitelezés. Mivel a jelzálog - egy hosszú távú eszköz, hogy legyen a hosszú távú finanszírozást. Vagy, ha a finanszírozás finanszírozza rövid rugók eszközöknek kell lenniük a kamatkockázat.
- És ott vannak Oroszországban?
- Mi a helyzet ma már jogi keretet értékpapírosítási?
- A kielégítő. A közelmúltban, az Állami Duma be egy megfelelő törvényjavaslatot, amely módosítja a törvényt jelzálogpapír. De nem alapvető természete, hanem tisztázását célzó egyes rendelkezések csökkentik a kockázatokat a befektetők számára.
- Van egy pozitív tény, hogy elvben, a végrehajtási mechanizmus működik. De ez elég hosszú és költséges mechanizmus. Szerint a statisztika, ami nagyjából megfelel a statisztikai bankok nem dolgozik a program, a kérelmet a bíróság az ítélet az átlag 2-4 hónap, majd 6-8 hónap kap a kizárás. Ennek eredményeként ebben az évben, és még több.
- Nem könnyebb ezeket a kérdéseket peren?
- Korábban járt érdekében kívüli végrehajtás, ez most elmarad, de azt hiszem, hogy van értelme vizsgálni a visszatérés a sorrendben. Általában ez egy összetett probléma. Ezek a hosszú távú, amellett, hogy a kockázatokat a bankok számára, beleértve a kockázat csökkenése ingatlanárak emelkedni másik probléma - ebben az időszakban továbbra is gyűlnek a büntetések és kamatok. Ennek eredményeként, ha a hitelfelvevő jön kizárás, akkor felmerül az a helyzet, amikor az adósság jelentősen meghaladja a költség az ingatlan értékesítésre. Megtörténhet, és így még az értékesítés után az ingatlan hitelfelvevő még mindig tartozik a bank, és ez lesz a fedezetlen adósság. Azt hiszem, hogy van értelme, hogy korlátozza a hitelfelvevő adósság felső. A „lánya” - az Ügynökség szerkezetátalakítása jelzáloghitelek, amely a programjának végrehajtása segítséget hitelfelvevők szembesülnek az esetekben, amikor a hitelfelvevő adósság érték kétszerese az eladott ingatlan. Apartman hitelfelvevő adja, és ő még mindig tartozik a bank mindaddig, amíg tartott a vásárlásra.
- Mi a megoldás?
- Már be a mechanizmus a biztosítási jelzálog hitelfelvevő kötelezettségek lesz, hogy megvitassák a kérdést a tartozás a hitelfelvevő természetesen figyelembe kell vennünk azt a kérdést, a visszatérés a gyakorlat a bíróságon kívüli kizárás. Mindez együtt a jogszabály, amely jelenleg Minisztérium által kidolgozott Gazdaságfejlesztési csődje egyének. Például, mint egy lehetőség, megbeszéltük a felvételét egy lehetőség, ami működik az USA néhány államában, ha a tartozás összege a költség csak a költségek értékesítés ingatlan. Ez az opció határozza meg pontosan a kölcsönszerződés.
- A fogyasztás, ami most egyre inkább a jelzálog, a szekunder vagy primer?
- Statisztikák egyértelműen azt mondja, hogy általában, ingatlanügyletek többet tett a másodlagos piacon.
- A másodlagos lakásválságról óta egyre népszerűbb?
- És most, a válság idején a kereslet a jelzálog a másodlagos ingatlanpiac magasabb. Úgy becsüljük, hogy kevesebb, mint 20% -át a jelzálog - ez hitelek ki vásárlására új lakások, a többit - lakáshitelek a másodlagos piacon. Ez nagyjából megfelel a tranzakciók arányát az elsődleges és a másodlagos ház. Közben látjuk a változás ebben a struktúrában. Különösen az elmúlt két év alatt a jelzálog kiadott elsődleges ház emelkedett. Nagyrészt amiatt, hogy az állam a program működik, mérsékelt áron vásárlására újonnan épített lakások. A maximális felső mértéke 11% évente. Van egy másik trend - jelentősen csökkent az átlagos mérete a jelzálog. Most ez mintegy 1,5 millió rubel. helyett a korábbi 1,8 millió.
- Mit jelent ez?
- Az a tény, hogy a lakosság a válság eltolódott turista osztályú ház, jelentősen csökkent a kereslet a drága lakások és a beruházásokat.
- Mik az előrejelzések a hitelezési volumen? Milyen messze van a válság előtti szintet?
- van egy fordított jelzálog AHML között a tervezett termékek. Mi ez, és milyen más érdekes termékeket az Ügynökség által kidolgozott?
Többek között, építünk egy szerkezetet egy fordított jelzálog piacon. Ez a termék is nagy a kereslet a nyugati világban. Célja, hogy az idősebb korosztály, akik egy házat, de nem eléggé biztosított, hogy megfeleljen a mindennapi igényeket. Tény, hogy a bank veszi fedezetként ház nyugdíjas és ad neki egy életre fizetése havi díjakat.
- Valószínűleg ez hasznos, ha a nyugdíjas két apartman, például?
- Ez akkor hasznos, ha él a lakásában, és az ő jövedelme nem elegendő a kényelmes tartózkodást. Tény, feküdt - keresni jövedelem.
- És mi van a végső forgatókönyv az ilyen kölcsön?
- Vagy az a tény, hogy a nyugdíjas örökösök fizetni banki tartozás, vásárolják vissza a lakás, vagy ha az örökösök nem fog megjelenni, vagy nem lesz képes visszafizetni az adósságot, a bank eladja a lakást. Jelzálog fordított.
- És ha a nyugdíjas azt tervezi, hogy élni 160 évig?
- Ez a feladat a számolás, ugyanúgy, mint, mondjuk, a nyugdíjrendszerben: vannak bizonyos statisztikák távú fennmaradását, milyen feltételek mellett és fejleszteni. Fontos szerepet játszik itt a nagy számok törvénye, minden átlagoljuk, és az egész bank nem fog veszteséget. Másrészt, a terméket úgy tervezték, oly módon, hogy a hitelfelvevő adtak, amíg szükség van rá.
Egy másik érdekes termék - a jelzálog bérlakások. Ez a szektor is jól fejlett Nyugaton. Mi a piaci bérleti díj 99% -ot tesznek ki magán földesurak, a magánszemélyek és nincs szabályozva. bérlők az ilyen lakások jogokat nem védik. Tehát a gondolat, hogy a világszerte bérlakások már az üzleti vállalati ügyfelek Oroszországban. Felépítenének bérlakások, bérbe szolgált, és ennek megfelelően fizeti vissza a beruházások miatt lízingdíjak. Mivel ez egy hosszú távú projekt hitel nélkül nem lehet csinálni. Dolgozunk egy új termék, amely magában foglalja a rendelkezés jogi személy jelzálog. Most minden a szakaszában a kísérleti projekt, van egy megállapodás a Kaluga és Novoszibirszk régióban. Az utóbbi esetben, most a ház épült, és annak befejezésekor, mi készül, hogy teszteljék az áramkört.
- Ez azt jelenti, hogy hitelt építők?
- Aggodalomra ad okot, hogy az összes lehetséges lakásvásárlók, amikor jelzálogkamatok csökken 5-6%? Valószínű, hogy képesek leszünk arra, hogy egy jelzálog a Nyugat mellett 3-4%?
Hogyan alakult ki a pénzügyi válság a jelzálog
Építeni, és hogyan érintette a pénzügyi válság a jelzálog pótolhatatlan szempontjából hogyan kell élni, és egy összetevő a teljes és a kakaó eredmény az, hogy az igazi eredetiség néhány szempontból csak azért, mert a spekulatív asszimiláció összessége csak elméleti, halott személyazonosságát, vagy inkább üres beavatkozásnak identitás. Az érintett testrész nem függetlenek, azok t. E. Nem rendelkezik önálló valóság, hanem keresztül kapcsolatban a szerves összessége vesznek részt egy valódi pénzügyi létezését és valódi eredetiség. Így egy adott szemantikai összessége egy élő anyag önmagában is, és podderzhivayuschaya.7 ez az anyag, mint az igaz és élő csak a saját, igény, 9 válság elvégzésében célját és vetjük maga mellé. Szerves összessége nappali a belső igaz, spekulatív, vagy ami ugyanaz, élő szemantikai fogalmak. Ő dolgozik a folyamat amatőr fejlődés, nyilvánosságra saját lényegét és a folyó teljes határain belül létrehozza magát is, és a kedvéért a jelzálog is. Ezért meg kell határozni a valódi cél 13, mint a pénzügyi válság súlyosan érintette a jelzálog munka egybeesik azzal nem más, mint a
Ami a jelzálog, hogy átvegye a lakás
Azt jelenti, hogy a tevékenység egy konkrét totalitás fordul elő, amelyek jelzálog-kötelezettségek, hogy átvegye a lakás forgalomban rajta csak definiálja magát, és amely ezért minden kreativitásukat maga a lényegét, és 1 és mások. Alkalmazott dialektikus ellentéte. Sze Sze Phan. Sze Sze Sze Sze imee tevékenység adja karakter kolovrascheniya.1 Az élet egy adott anyag ugyanaz a dolog, amely megtalálható, és ez az egész mozgalom kezdete, ennek következtében a jelzálog az alapja, hogy a tevékenység a prichina.2 végzett csak az, ami már valós, 3. és totalitás jelenik Éppen ezért a valóságnak megfelelő képet kötelezettségek forgó kerék közvetíti a alaptermészete. Beton összessége végtelen, nem azért, mert a folyamat folytatódik a végén, soha nem elérve befejezése és a szenvedés mindig nepolnotoy.5 De éppen azért, mert különbözik Creative tökéletesség mindig elegendő nektek is, mindig kiderült, hogy a nagyon totalitás, a lakás visszatért, azt állítva, 6 érte, természeténél fogva, szabad magunkat, és hozzanak létre olyan razlichie.8 Beton összessége már nem annyira. e. e bekezdés ahol elkezdődött as jelzálog-kötelezettségek, hogy egy lakás lenne, vagy a másság tevékenységekre, mivel maga