Meghatározása (becsült) gyengülése a tulajdon idővel, van egy csökkenés
Idővel csökken a relatív költség az épületek és építmények a különböző okok miatt: romló épületek üzemeltetése; káros környezeti hatásokat; változik a technológia hatását más külső tényezők.
Értékcsökkenés - a veszteség a közüzemi és így értékét bármilyen okból. Ha viselni a költségeit megközelítés folyó áron mérjük képest a jelenlegi pótlási költség.
Két megközelítés becsülni a teljes viselet: a közvetett és közvetlen.
Ha a közvetett megközelítés, a teljes ár alkalmazásából eredő piaci- vagy jövedelem-megközelítés (vagy mindkettő) le kell vonni a teljes pótlási az épületek és a föld értékét. Ha például az ingatlan értéke (pótlási fejlesztések és a piaci érték a föld) 280 ezer. D. E. Mivel a piac és jövedelmező módszerek becsült 200 ezer. D. E. A különbség a 80-án. D. E. Nem halmozott értékcsökkenés.
A direkt megközelítés - értékelést készít minden típusú értékcsökkenés minden komponens tekintetében értékelt tulajdonság. A jelenlegi sokáig hazai gyakorlatban kétféle kopás: a fizikai izdoralny. A területen az ingatlanok értékbecslése lehetővé triida viselet; fizikai, funkcionális és külső.
Fizikai romlás (fizikai öregedés) - ezúttal zdanie'M''btechenieM erőtlenség, a stabilitás, a csökkenés fajhője hangszigetelő tulajdonságokkal, víz légzárás (fizikai romlás az épület). '
FunktsionalnyyjAMOC ^ ywaiviOHdJibnot vagy technikai elavulás.) - egyfajta erkölcsi romlás, azaz csökkenti a költségeit a becsült obekta_izza_nesootvetstviya divat (szellem az idő), vagy -többletét chegoliboGShtgrishr „fűtési rendszer ..
Ez elmaradt a modern szabványok, illetve alapítványok erősebb, mint amennyi szükséges, vagy feküdt, és feltéve, kommunális ülepítő t. D. Ez a fajta kopás elsősorban attól függ, a szintű tudományos és technológiai fejlődés az ipar, az építőipar és az építészet.
Külső kopás - külső avulás, gazdasági elavulás, vagy „elavulás helyszín vagy a környezet miatt. Például utcai autó forgalmi torlódások, építése környezetvédelmi szempontból káros vállalkozások épület mellett, az értékelés, a gazdasági recesszió, és így tovább. D.
A fizikai és funkcionális értékcsökkenés lehet elkerülhető és elkerülhetetlen.
Ustranimyy.iznos - ha a költség a megszüntetése vagy kiigazítása, a hiba „kisebb vagy egyenlő a teljes értéke a várható érték (a várható potenciális előnyök) Ha az eltávolítási költségeinek vagy kijavítását a hiba nagyobb, mint a várható érték (a várható potenciális előnyök), akkor viseljen eltávolíthatatlan .. például, laza vakolat, repedezett mennyezetek, szivárgó tető - kivehető fizikai értékcsökkenés viseljen tartószerkezetek az épület - kiirthatatlan fizikai értékcsökkenés.
Fizikai romlás a következőképpen határozzuk meg. Először is, az értékelésére a jelenlegi (halasztott) javítás. Ezután meghatározzuk a pótlási alkatrészek rövid életű (forgóeszközök), és a mérete a kopás. Továbbá, a költsége a jelenlegi (folyamatban) javítások és a költség a rövid lejáratú eszközök adunk hozzá, és levonjuk a teljes költség a szaporodás (vobetanovitelnoy érték) az épület. Így határozza meg a teljes költség az épület elemek hosszú élettartama (hosszú lejáratú eszközök). És akkor értékelni és viselni. Az értékcsökkenés ezen elemek szinte mindig halálos.
Eldobható funkcionális kopás - a hiánya egy régi épület gépészeti rendszerek, amelyek a modern követelményeknek eleget minden újonnan épített épületek. Sikertelen obemnoplanirovochnoe döntés lakások (alacsony mennyezet, a kis szoba, stb ...) - példát eltávolíthatatlan funkcionális értékcsökkenés. Ha elavulás hiánya miatt kakogoto elem, amely a rendelkezésre álló összes ilyen újonnan épített létesítmények (például légkondicionált szállodában komplexek), a kopás által mért különbség a beszerelési költsége eleme a rekonstruált tárgyakat és új építés esetén. Ha például háztartási vízvezeték helyébe olasz, a teljes kopás meghatározni összköltségét ilyen csere.
Külső kopás mindig javíthatatlan.
Az összeg mindhárom értékcsökkenés - a felhalmozott (teljes) / viselni.
Három leggyakoribb módszer alapján történik a romlás: eljárás összeomlanak az alkatrészek (meghatározását kopás minden komponens egy épület későbbi összegzés); Módszer élettartam (a kapcsolat élettartam és az élet az épület); értékesítési összehasonlító módszer (piaci minta felhasználásával piaci adatok obektovanalogov).
bontás komponens módszerrel. Ezzel a módszerrel meghatározni háromféle kopása egyes szerkezeti elemek: a fizikai, funkcionális és külső. Ezeket azután foglalta. Ebben az esetben a fizikai és funkcionális értékcsökkenés osztva kivehető és eltávolíthatatlan.
Fizikai romlása épületek meghatározott két fő módja van:
Vizuális vizsgálata alapján a szerkezeti elemek, a százalékos teljesítménycsökkenés tulajdonságai révén különleges asztalok;
egy épület felmérés a meghatározása a munka költségeinek helyreállításához szükséges teljesítményének struktúrákat és rendszereket.
Annak megállapításához, a fizikai romlása egyedi szerkezetek megvizsgálja különálló részek, amelyek különböző mértékű kopás.
Wear az egész szerkezet számít súlyozott átlagaként kopás az egyes szakaszok és azok aránya a teljes szerkezetének vagy egy mérnöki rendszerben. Százalék izno. sa teljes épület definiáljuk számtani átlaga az egyes strukturális romlás elementbv, zvePGennyh sűrűségeik a teljes csere érték az objektum.
Annak megállapításához, a fizikai elhasználódás, akkor „különleges asztalok a megyei építési szabályzat szabályok értékelését fizikai állapotának romlását lakóépületek.
Funkcionális ruházat - következtében különböző funkcionális hiányosságok, a túlzott vagy elégtelen fogyasztói tulajdonságait. Funkcionális ruházat - a különbség a potenciális értékét az épület idején értékelése a frissített komponensek és az azonos értékű az értékelés időpontjában nélkülük.
Külső kopás velejárója ingatlan, mert a helyhez kötött. Felsorolni azokat a tényezőket, amelyek miatt ezt a fajta kopás, szinte végtelen. Külső kopás, valamint a funkcionális, mérjük leggyakrabban bérletidíj- hiány.
TTL módszer. A módszer alapja a következő feltételezések alapján:
távú gazdasági élet (gazdasági élet) - az időszakot, a vonzereje, amely az épület hozzájárul az általános ingatlan értéke, azaz a felhasznált nyereséget; ..
Egy tipikus időszakban a fizikai élet - egy ideig, amely alatt ez vagy az a struktúra létezik, funkcióit és alkalmas élő vagy dolgozó benne. Mivel sok épület épült több mint száz évvel ezelőtt még működő, majd megjósolni a várható élettartam a fizikai élet nagyon nehéz. Feltételezhetjük, hogy, mint általában, a normál működés során az épület, akkor lehet egyenlő az időszak a gazdasági élet;
.. Hatékony kor értékelése alapján a megjelenése az épület ^ az állapota, a tervezés, a gazdasági befolyásoló tényezők értéke, vagyis, hogy az épület úgy néz ki, mint a kopott;
kronológiai életkor értékelésekor pont, de a számítás a költsége nincs jelentősége. Tényleges és hatékony korú normál működés közben az épület lehet azonos;
A többi távon a gazdasági élet - egy ideig, amíg a végén a gazdasági élet az értékelési napon.
A függőség között ezeket a fogalmakat az alábbiak szerint: értékcsökkenés, százalékban kifejezve, és az arány a kopás mértéke, hogy a csere költsége az épület, az arány növeli a tényleges kifejezés a gazdasági életben. Matematikailag, úgy néz ki, hogy! A
A ^ Wl Sun sezh
És ahol - viselni.; D e. BC - pótlási költség, d., E. EV - hatékony életkor években; SEZH - sze ^ gazdasági életben év; PI - a százalékos kopás.
Például, a kifejezés a gazdasági élet az épület meghatározott 60 éves, a tényleges kor a téma, és jó javítási művelet határozza meg a 15 évet. Wear ezen körülmények között, 15 60 100% = 25%.
Viseljen is meghatározhatjuk ez az egyenlet:
--- = --- PI = PV + EV + OS operációs rendszer
ahol PV - a tényleges életkor években; EV - hatékony életkor években; OS - a fennmaradó távon a gazdasági élet év; PI - a százalékos kopás.
Mintavételi módszer a piacon. Ez a módszer a piaci adatok alapján, azaz a. E. Amikor meghatározni a kopás a becsült objektumot Az aktuális összehasonlítható értékesítési. Mint ismeretes, amikor az értékesítési összehasonlító módszer 3-5 hasonló tárgyak (obektovanalogov) választjuk értékelésre. A műveleti sorrendet az egyes tárgyak, ábrák példát mutatnak az egyiket.
1. leszedve összehasonlítható a fő paraméterei értékelni objektumot. Az eladási ár 260K. D. E. piaci ára a föld 40 rész határozza meg ezer. D. E.
2. Határozza meg a költsége javítások tekintve kopás (eladási ár mínusz a piaci értéke a föld) .. 260-40 = 220 d th e.
3. Adjuk meg a pótlási hasonló tárgyat az értékelés időpontjában (például lebontja a komponensek) - 310000 d f ...
4. A pótlási hasonló tárgyat az értékelés időpontjában (... 310000 d e) annak az értékét vonjuk fejlesztések tekintve ruházat (220 ezer d f ...) Ahhoz, hogy a teljes kopásérték - 90000 d f ...
5. Hatékony Building Age - 15 év.
6. Határozza meg az átlagos éves értékcsökkenés osztással (90000 d e ...) A hatékony életkor (15 év) - 6. d e ...
7. Számítsa ki az éves átlagos amortizációs ráta:
6.. D. E. 310.000. D. E. • 100% = 1,94%.
Hasonlóképpen, megvizsgálta más hasonló tárgyakat. P1Shluchennym meghatározott adatokat évente átlagosan viselet, amely vesszük a kívánt értéket az értékelés tárgya.
Ellenőrző kérdések és feladatok
1. Adj egy kifejezés meghatározását „költség a szaporodás” és a „pótlási költség”.
2. Milyen módszereket alkalmazott becsült költsége az épület egy új létesítmény árán megközelítés?
3. Sorolja fel a típusú ingatlan értékcsökkenési költségek megközelítést.
4. Melyek a módszerek, hogy értékelje a kopás a becsült tárgyat?
5. Határozza meg a „eldobható ruházat” és a „javíthatatlan kopást.”
6. Hogyan értékeli a telek értékét tekintve a költség megközelítés?