Hogyan készítsünk jó irodai kisvállalkozások
Magyar kisvállalkozások dinamikus és kiszámíthatatlan. És szinte előtt minden fej egy nap, és a kérdés, hogy szükség van kiadó irodaterület. Persze, hogy vegye le a helyiségeket a gazdasági szféra, valamint a pénzt inkább a vállalat talpra nem sok. És a bérlők a gyakorlatban elkerülhetetlenül szembe sok problémák és kérdések. Rent.
Magyar kisvállalkozások dinamikus és kiszámíthatatlan. És szinte előtt minden fej egy nap, és a kérdés, hogy szükség van kiadó irodaterület. Persze, hogy vegye le a helyiségeket a gazdasági szféra, valamint a pénzt inkább a vállalat talpra nem sok.
És a bérlők a gyakorlatban elkerülhetetlenül szembe sok problémák és kérdések. Iroda bérleti - egy felelős, kemény, hemzsegnek a részletek és árnyalatok. Természetesen a megfelelő kiadó irodát kell vizsgálni ezeket a részleteket, és megteszi a szükséges lépéseket, hogy a végső cél. Helyesen kiadó iroda - ez azt jelenti:
- kiadó irodát a leginkább költséghatékony feltételek mellett;
- kiadó egy iroda. megfelel a feltételeknek és követelményeknek;
- rövid idő alatt;
- alkut jogilag helyes szerint a jelenlegi szabályozás.
helyzetelemzés
A kezdeti szakaszban a keresési tér szükséges, hogy egyértelműen meghatározzák, hogy pontosan mire van szüksége. iroda A választás attól függ, képességeit a cég, és a jellemzői az üzleti. Ezért szükséges, hogy elemezze a kínálat az irodai ingatlanok, összehasonlítani őket a saját források és eldöntheti, hogy mit keres.
Ha azt tervezi, hogy bérelni egy iroda több mint három éve, hogy jobban megéri vásárolni, ahelyett kiadó helyet. Persze, nem minden cég engedheti meg magának, hogy fektessenek be a vásárlás nagy mennyiségű ingatlan. Ezért ilyen esetekben a szakértők azt javasolják a következő: irodai vásárolt, és akkor kerül sor alatt a bank kölcsönt.
Válogatás a helyiségek
A választott irodaterület kell kezelni komolyan és alaposan, figyelembe véve a lehetőségeket és igényeket a bérlő. Mielőtt kiválasztja az irodában, gondosan mérlegelni és eldönteni, hogy mely funkciók a legfontosabbak a jövő irodája, és csak ezen az alapon, válassza a helyét és méretét az objektum.
Elvégre, ha egy vállalat lesz a tökéletes végrehajtó üzletközpont. amely nem szégyelli, hogy meghív egy fontos ügyfél, akkor más cégek folytatnak semmilyen háztartási szolgáltatások (fém műhelyek, nyelvtanfolyamok, fogorvosi, és így tovább. d.), melynek központja az infrastruktúra nem olyan fontos.
Néha az ilyen hivatalok léteznek még nyereséges csendes lakóövezetben, ahol nincs sok verseny, de ez ad otthont a megfelelő számú potenciális ügyfelek.
Ezek a cégek gyakran választani egy kis szobában egy iroda épület, jelentős távolság a legközelebbi metróállomástól. És a fiatal vállalkozások szerény költségvetés ez az opció lehet az egyetlen elfogadható egyáltalán. Minden attól függ, a képességek és a prioritásokat a cég.
Gyűjteni annyi információt a tervezett iroda, a terület, amelyben található, mintegy a tulajdonosa. Ezzel az információval, akkor a legteljesebb képet a javasolt változata a kereskedelmi ingatlanok, és így képes magabiztosan kezelni tárgyalópartnerei.
elhelyezkedés
Attól függ, hogy a fogyasztók száma. Ha az üzleti magában nagyszámú látogató, az irodában kell központjában, egy olyan helyen, nagy forgalmú, a földszinten egy külön bejárattal. Ha nem, és az irodában szükséges házi használatra -, akkor válassza a perifériás terület a város, hogy nem elsősorban a járható utcák és üzleti központ.
Kiválasztása a terület a jövőben az iroda, szükséges, hogy figyelembe vegyék az összes költséget, amely összefüggésbe hozható a helyét. Például kiszámolni, hogy mennyibe fog kerülni a cég szállítási személyzet és a munkából, ha az irodában található egy távoli helyen.
Kiválasztása egy osztály
office osztály függ az üzleti igények és lehetőségek szerint a tulajdonosok. Ekkor Moszkvában „A” kategóriás irodák bérleti költsége $ 600-800 négyzetméterenként. m, "B" osztályú - $ 450-600 négyzetméterenként. m, a "C" osztályú - $ 350-450 négyzetméterenként. m. Az átlagos bérleti díj Moszkvában $ 500-600 négyzetméterenként. m egy ÁFÁ-t.
Meg kell jegyezni, hogy bár van egy szabványos osztályozása irodák, kevés a szakemberek képesek egyértelműen meghatározni ebben a szegmensben a piac által osztályok nagyon sajátos magyar viszonyok között. A javaslatok többsége a másodlagos irodapiacon - telephelyén az egykori kutatóintézetek, közigazgatási és ipari épületek a szovjet korszak.
Következésképpen, ellentétben a nyugati hagyomány, a hivatal osztály gyakran nem függ a szintje az épület és a minőség javítása, amely lehetővé tette a földesurak. Ennek eredményeként az épületben lehet kínálni és irodák „C” osztályú, és a fejlettebb - „B” kategóriás, és a szoba, ami általában nehezen tulajdonítani minden osztályban.
Ha az üzlet számítva következetes közönség, szükség van egy iroda, egy minőségi szolgáltatások köre, mint például parkoló, könnyen elérhető, nagy sebességű lift, és így tovább. D. és magasabb osztályú irodai, több alapkezelő társaság nyújt ilyen szolgáltatást. Ha az ügyfél az alábbi, fizetni a bérleti díjat nincs értelme.
irodahelyiség
Office space alapján kell meghatározni, hogy hány munkavállaló fogja dolgozni benne. Ez a mutató kell kiszámítani előre. És ne feledjük, hogy provokálja kín, pszichológiai feszültséget a munkahelyen. De a túlzott tér megfelelő.
Önmagukban vagy közvetítő útján?
Ebben az esetben a bérlő köteles legyen tisztában a helyzet a kereskedelmi ingatlanpiacon, és van egy óriási tudás, a jogszabályok és a joggyakorlat. Akkor azonnal találkozik az információ hiánya.
Munka egy ingatlanügynökség
Annak érdekében, hogy megfelelően távolítsa el a hivatal egy ügynökségen keresztül, először meg kell megfogalmazni a követelményekkel, amelyek a bérelt iroda, a megfelelő prioritások - ez segít az ügynök, hogy vegye fel, beleértve a legközelebb akkor kompromisszumokat, amelyek növelhetik a különböző területeken és felgyorsítja tranzakciókat.
A vásárlók felháborodást alkalmazottak a vállalat vállrándítással és vételi ajánlatot frissített listát. Az ilyen trükkök kerülnek elszámolásra a szerződés időtartama alatt olvasható, amely bizonyítja, hogy nincs hivatal, és információkat.
Másodszor, nem ajánlott használni a szolgáltatást a cégek, csak csökkenti a bérlő a bérbeadó, sem a kísérő tárgyalások nem védi meg az ügyfél érdekét. Súlyos ügynökség közvetítő nem csak keresni a megfelelő beállítást, hanem ellenőrizze a dokumentumokat a cím földesúr, és hogy a tárgyalások a szerződés és a regisztráció a tranzakció.
Általában bérbeadók saját ügyvédei és a javítás bérlők, akkor elő egy szerződésmintát, és nem szeretem, hogy bármilyen változás. Jogilag nem értő bérlő, azok aláírását papírok valóban bánni a jövőben.
szerződés megkötését
Mindenképpen olvassa el a kereskedelmi ingatlanpiac előtt megállapodást köt a földesurak vagy tulajdonosai nem lakáscélú létesítmények. Mindazok kedvezmények, kedvező feltételeket a bérleti vagy vételi, hogy azt szeretné, hogy a gyümölcsét, ha ésszerűen és hozzáértő beszélni, bizonyítva helyességéről véleményüket.
Hallgasd meg a gondolatait és ötleteit a szakemberek. Ők inkább látni és érezni a pozitív és negatív vonatkozásai miatt vállukon, mint általában, a hosszú távú tapasztalat.
Ha úgy találja, a hivatal magát, majd figyelni, hogy az árnyalatok, a következő a szerződés megkötése előtt.
Ellenőrizze bérbeadó
Egy objektum lehet egy független számviteli (leltári szám), vagy része lehet egy tárgy. Szerves része az egész, akkor, mint ahogy az a kataszteri útlevél és nem (alkalmazott szituációs szoba elrendezése, hogy pontos pillanatok terep).
Ezekkel az információkkal lehet határozni a tulajdonos a bérleményt, vagy tárgy, ahol a helyszínen található. Azokban az esetekben, amikor a bérleti szerződés nincsenek pontos adatok a feladott tulajdon, így szerződést úgy kell tekinteni nem zárult le, és ezért nem lehet semmilyen következményekkel.
A jobb épületeinek bérleti cikke alapján 608 a polgári törvénykönyv, tulajdonosa. Ezért kezdetben meg kell vizsgálni, hogy a bérbeadó valóban a tulajdonos, és hogy van-e joga, hogy megadja a szükséges hely kiadó.
Ha a szoba bérelte (azaz feladja nevében a bérlő, a korábban kidolgozott egy bérleti szerződést a tulajdonos), akkor amellett, hogy ellenőrzés a tulajdonosi jogok, további tisztázása, hogy a bérlő engedélyezve: általában ezek a pillanatok írnak az ő lízing. Ellenőrizze a jogokat a bérlő, a kereskedő terület albérletbe, akkor is ki az egységes állami nyilvántartás. Ha a bérleti nincs bejegyezve az egységes állami nyilvántartás, akkor a tranzakció, kívánatos, hogy feladja.
Ha az érdekeit a tulajdonos magánszemély, például egy alapkezelő társaság leányvállalata, a társaság más személyek is biztosítaniuk kell a jogszerűségét tetteikért.
Lehetnek olyan helyzetek, amikor meg kell adnia, hogy írja alá több megállapodást, beleértve a különböző emberek, mint például a bérleti szerződést a tulajdonos és a szerződést az irányító szervezet. Azt is meg kell alávetni a vizsgálatát az összes dokumentumot, és erősítse meg a hatáskörét a felek.
A képviselő a bérbeadó cég megfelelő jogosultsággal kell rendelkeznie, hogy egy üzletet, ami szintén ellenőrizni kell. Ha ez a vállalat igazgatója, ő rendelkezhet csak 25% -át a cég tulajdonát képezi.
Mindenesetre, a garancia a integritását a lízingbeadó szerepelni fog a csomag dokumentumok hitelesített másolatát a megrendelés kinevezéséről képviselője a cég igazgatója, és bizonyos esetekben még közgyűlésen jegyzőkönyvet, amelyen engedélyezték, hogy ilyen műveleteket.
Ha egy szer hat, hogy proxy, csatolni kell a csomag dokumentumok és egy hitelesített másolatát a meghatalmazást és egy hitelesített másolatát a visszaigazolást a hatóság a tisztviselő, aki ki az engedélyt.
kapitány együttható
Határozza meg, hogy a bérleti díj csak a helyszínen (épületek, építmények, föld alattuk), hogy ténylegesen át neked (a bérlő) ideiglenes használatra, vagy ide tartoznak díjak úgynevezett (a csarnokban „közterületi”, lépcsőház és belépett m. o.), kiegészítő szolgáltatások (biztonsági, parkoló és így tovább. n.).
Ezek a többletköltségek jelentős és általában tartanak külön tételként a szerződésben vagy kifejezhető arányban a bérleti díj mértéke (az úgynevezett „folyosó faktor”).
Egyes tulajdonosok nem utalnak ilyen költségeket külön tételként a szerződésben, ehelyett túlbecsülni a tényleges alapterület hogy kell „folyosón tényező”. Bejelentkezés ilyen dokumentumok nem kívánatos.
A pontos mérete a szoba
Telepíteni kell a megfelelő területet a bérleményt (épületek) a valóságban, hogy meghatározott bérleti és a műszaki dokumentációban a BTI.
Először is, ez a terület lehet eltérő az alkalmazása esetén a „folyosó-faktor” (leírt cm. Fent).
Másodszor, vannak esetek, amikor eredményeként újratervezés a tényleges terület csökken. És a bérbeadó, a lényegtelen technikai dokumentumok, eltúlozza a terület a bérelt tárgy. Gyakran az ilyen „lyapami” bűn távú szerződések legfeljebb egy év.
bérleti díj
Bérleti díj lehet telepíteni az összes helyiség (struktúra) általában, és egy adott terület mérete, például, az 1 négyzet. m. (havonta vagy évente). Ha a felek nem adja írásban formáját és összegét fizetési szállás, akkor a megállapodás nem tekinthető a következtetésre jutott, és ezért nem lehet semmilyen következményekkel.
Az a személy, aki vett egy szoba kiadó, köteles fenntartását, jó műszaki állapotban, hogy a szükséges javításokat saját költségén, valamint a költségek viselésére tett az irodában kiadó.
Tartsuk szem előtt, hogy a költségek irodabérlés, amely akkor nevezhető, ez nem az összes jövőbeni költségekre. Elfogadott szabványok mit tartalmaz a bérleti díj, nem. Tehát ne siess, hogy örüljetek, hogy megtalálta egy nagyon olcsó irodában. Kezdeni, megtudja, nem az összeg, amit megnevezett legalább az alábbi kiadási tételek:
- működési költségek fenntartásához szükséges helyiségeket működését, és nem veszélyes az emberi élet és az egészségi állapot;
- közművek;
- ÁFA;
- a kommunikációs költségek és az interneten;
- ár egy bizonyos számú parkolóhely a parkoló mellett a hivatal (a nagyvárosokban, ez a probléma egyre fontosabb).
Ha ezeket az elemeket nem tartalmazza, megkérdezni, hogy hány kell fizetni mindezért.
Képes megváltoztatni a bérleti díjak
Ha a szerződés maga képes megváltoztatni a bérleti díj nem regisztrált, a bérbeadó nem jogosult arra, hogy a lakbér a teljes időtartama a szerződés, amely köthető három, öt, tíz vagy több évig. Rent a szerződésben meghatározott, amely nem tartalmaz olyan rendelkezést felülvizsgálatának lehetőségét is, csak akkor változtatható kölcsönös megállapodás a bérlő és a tulajdonos, hogy ez a törvény.
Az összeg kifizetése a bérleti egység lehet változtatni megállapodás a bérlő és a bérbeadó, a kikötött feltételek szerint az aláírt megállapodást, de nem lehet megváltoztatni gyakrabban, mint évente egyszer, ha a szerződés nem nyújt további kivételeket.
Regisztráció tranzakciók az egységes állami nyilvántartás
A szabályok szerint a szerződés a bérleti, nem lakott területen kell írásban, mindkét fél által aláírt (bérbeadó / bérlő). Az időszak a szerződés időtartama, ez attól függ, hogy szeretné elvégezni az állam a regisztrációs okmány. Abban az esetben, ha a haszonbérlet időtartama kevesebb, mint egy naptári évben, a bérleti szerződést nem szükséges regisztráció.
Abban az esetben, ha a szerződés a bérleti lakóterületek átmeneti időszak alatt több mint egy évben, akkor kötelező regisztrálni kell, és van úgy, hogy teljesen megkötött csak ezt követően nyilvántartásba. Az egységes állami nyilvántartás a megfelelő bejegyzést tennének a rendelkezésre álló használati jog az ingatlan (részben) a bérlő.
Bejegyzése iránti kérelmet a bérleti nyújthatja be bármelyik fél a szerződés aláírása, csatolva az alkalmazás az épület kataszteri útlevél (vagy a műszaki tanúsítványt vagy egy másik dokumnet), amelyet meg kell határozni, szállás és részletes leírását a kötelező feltüntetése a pontos méretét a területet (lásd. Go. bérleti regisztráció (lízing) nem lakossági létesítmény az orosz állami nyilvántartás honlapján).
újratervezés
Ptk rendelkezik, hogy a bérlő köteles a tulajdon szerinti célját és feltételeit irodabérleti. Ha a bérlő használja az ingatlant a számára juttatott kiadó, nem rendeltetésszerűen vagy megsérti irodai bérleti feltételek, a bérbeadó a jogot, hogy a kereslet megszűnése, bérlet és károk. A bérlő a jogot, hogy a dolgok állása (tulajdonság) át rá kiadó csak a hozzájárulásával a bérbeadó.
Egy olyan helyzetben, ahol a bérlő végzett változtatásokat a helyszínen, az engedélyezési feltételeket irodabérleti megállapodást, de hozzájárulása nélkül a bérbeadó a bérlő ilyen akciók tekinthető megsértik az iroda bérleti szerződés, amely a bérbeadó a jogot, hogy a kereslet megszüntetése a bérleti helyiségek egyoldalúan és kártérítést.
Hasonló helyzetekben már többször volt a tárgya peres felek közötti, az irodai bérli. Tehát, mielőtt elkezdi átalakításáról albérletben, forduljon először a bérbeadó és igénybe írásban hozzájárul. Általában a felek, hogy egy alkalmazás számára, hogy a bérleti szerződés, vagy külön megállapodás, amelyhez kapcsolódik egy megfelelő rendezését tervet.